原標(biāo)題：終于來了！最顯著的降息信號(hào) 來源：大胡子說房

來源：大胡子說房

作者：馬強(qiáng)壯

本文所指的「降息」指取代基準(zhǔn)貸款利率的LPR下調(diào)，并非存貸款基準(zhǔn)利率都降的全面降息。

2月17日上午，中國央行今日進(jìn)行2000億元中期借貸便利（MLF）操作，中標(biāo)利下調(diào)至3.15%，此前為3.25%。

疫情以來，一直有降息降準(zhǔn)刺激經(jīng)濟(jì)的風(fēng)聲，但相關(guān)貨幣政策只有逆回購操作和下調(diào)逆回購利率的操作，未見有強(qiáng)烈的降息舉動(dòng)。

但這次下調(diào)1年期MLF的利率，意味主要由1年期MLF形成的LPR利率也將下調(diào)，未來降息基本已成定局。

那么，這次利率的下調(diào)透露了什么關(guān)鍵信息？又暗含著一種怎樣的趨勢(shì)？我有以下幾點(diǎn)看法。

1、此次下調(diào)是預(yù)料之內(nèi)

1.1.央行在2月3日、2月4日連續(xù)開展公開市場(chǎng)逆回購操作，累計(jì)向市場(chǎng)投放資金1.7萬億元。均下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，已經(jīng)透露降息的信號(hào)。

1.2.早在2月1號(hào)，央行副行長(zhǎng)潘功勝就提到，人民銀行將提供充足的流動(dòng)性，加大逆周期調(diào)節(jié)強(qiáng)度，保持金融市場(chǎng)流動(dòng)性合理充裕，維護(hù)貨幣市場(chǎng)利率平穩(wěn)運(yùn)行。并且，潘功勝還于2月7號(hào)的發(fā)布會(huì)上再次說明，下次MLF利率和2月20日LPR有較大概率下行。

1.3.2020年1月1日，央行宣布全面降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放長(zhǎng)期資金約8000多億元。今年貨幣政策的寬松趨勢(shì)已然定調(diào)。

2、LPR下調(diào)概率極大

1月1號(hào)央行宣布初開年降準(zhǔn)后，可能部分銀行已經(jīng)根據(jù)資金成本變化下調(diào)了自身報(bào)價(jià)，但綜合各銀行報(bào)價(jià)整體尚未達(dá)到使LPR下調(diào)的地步。

所以，上次降準(zhǔn)的積累，加上疫情帶來的經(jīng)濟(jì)壓力，還有此次央行超預(yù)期流動(dòng)性投放，整體來說市場(chǎng)利率下行概率大，LPR下降概率明顯增大。

3.5年期LPR預(yù)計(jì)至少降低10個(gè)點(diǎn)，購房者值得關(guān)注。

李老師在去年年終秀就有提到2020年會(huì)是降準(zhǔn)降息的一年，再加上這次疫情，降息預(yù)期就更加寬松。

大家可以關(guān)注2月20號(hào)9點(diǎn)鐘公布的5年期LPR，5年期LPR就是房貸利率的參考，直接影響買房貸款利息。李老師的預(yù)計(jì)是，5年期LPR若降，至少應(yīng)該是10個(gè)基點(diǎn)，更激進(jìn)可能是15個(gè)基點(diǎn)。

去年有過1次降息，只有5個(gè)基點(diǎn)，相比2015年10月24日的那次一把就降25個(gè)基點(diǎn)的降息，比較「小家子」氣，也許會(huì)因?yàn)楫?dāng)下疫情影響，央行又開始大氣起來！

4.LPR預(yù)計(jì)降幅不會(huì)超過15個(gè)基點(diǎn)，否則實(shí)體經(jīng)濟(jì)也許更加困難。

針對(duì)居民房貸的5年期LPR還是小幅下調(diào)可能性較大，不會(huì)超過15個(gè)基點(diǎn)。因?yàn)楫?dāng)前穩(wěn)定房地市場(chǎng)運(yùn)行的任務(wù)還是比較大。另外，1月CPI同比上漲5.3%，創(chuàng)8年來新高，通脹壓力也非常巨大。再加上最近A股市場(chǎng)逆勢(shì)飄紅，資金在資本市場(chǎng)聚集的也很多。

所以，現(xiàn)在的重點(diǎn)和難點(diǎn)不是資金絕對(duì)額不足，而是怎么避免資金只做投機(jī)，不進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。一味的過度降息和釋放流動(dòng)性肯定不是辦法，央行未來應(yīng)該是以定向降準(zhǔn)、MLF、TMLF、公開市場(chǎng)操作等組合拳，來溫和地給經(jīng)濟(jì)加把力。

總之，回歸到房產(chǎn)，我在此前已經(jīng)多次預(yù)測(cè)LPR的下行趨勢(shì)，現(xiàn)在也基本是這個(gè)走勢(shì)，在這種背景下，我建議這樣和銀行談3月開始利率轉(zhuǎn)換：

首先，不要選固定利率。現(xiàn)在選固定利率，不僅享受不了未來的低利率，還失去了唯一一次調(diào)整利率的機(jī)會(huì)。

其次，最好選擇利率一年一變，時(shí)間越長(zhǎng)越不利。房貸利率主要受LPR利率影響，而LPR利率每個(gè)月變動(dòng)一次，選擇時(shí)間最短的一年一變，能夠最大限度的獲取LPR利率下降趨勢(shì)。

最后，最好選擇1月1日作為重新定價(jià)日，也就是利率變化時(shí)間點(diǎn)。主要考慮到銀行金融體系的特性決定的，幾乎每到年底都是銀行等金融部門結(jié)算的時(shí)候，貨幣流動(dòng)性都會(huì)有所下降，這時(shí)候央行都會(huì)大概率釋放流動(dòng)性，LPR極有可能下調(diào)。

編輯/emily