深圳，一座被城中村包圍的村中城。

原關(guān)內(nèi)的城中村被消滅的所剩無幾，但原關(guān)外基本還是一幅“農(nóng)村包圍城市”的圖景。那么，深圳哪里的“含村率”最高？這些村又和房價有何微妙的關(guān)系？未來城視用數(shù)據(jù)描繪了這座農(nóng)民房之都。

1、寶安——深圳的城中村根據(jù)地

沙井俯瞰圖——來源網(wǎng)絡(luò)

寶安北部占據(jù)了深圳“含村率”榜單的半壁江山，沙井街道則以61%的村量排行榜首。

作為“村子里的街道”，它的房價卻比羅湖大部分街道還高。

沙井作為早年的寶安鎮(zhèn)中心，人口一直非常多。至今67.78萬【1】的常住人口是鹽田的3倍有余。但是，沙井街道的住宅異常稀缺，目前僅有11個商品房住宅小區(qū)。短缺的住房供應(yīng)加上高人口帶來的強購買力，11號線帶來的外溢再這么一攪和，房價就上來了。

另外，行政力量上的大力支持也讓購房者們完全無視這里的城中村面貌。沙井街道位于粵港澳大灣區(qū)的中心區(qū)域，“大空港”、“海洋新城”、“國際會展城”等規(guī)劃概念，目前均在落地建設(shè)階段，一旦建成，未來必然為沙井帶來大量的產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)新活力。再加上地鐵12/20號線的軌道交通提上日程，深外寶安分校等教育資源的落地，人們對這里的未來充滿想象。

當(dāng)然，沙井的價值是有的，但把小產(chǎn)權(quán)炒到震驚央視，個別二手房單價成交到超過7萬，對于一個城中村占比6成的地方，未免已經(jīng)有些透支未來了。

2、鹽田——不被重視的宜居區(qū)

鹽田俯瞰圖——未來城視實拍

鹽田的城中村占比僅3%，并且還有海景的加持，村的煙火氣與大自然的山水風(fēng)情并存，按理說是深圳最宜居的地方。

可是，十年來，由于南山福田的產(chǎn)業(yè)發(fā)力太猛，鹽田對年輕人的吸引力相對乏力，近10年來其GDP增長率也不如深圳平均增長率。

所以，鹽田已無法形成產(chǎn)業(yè)、就業(yè)中心，發(fā)展完全跟不上深圳平均，即使有著海景的加持，很多人也只是把她當(dāng)作離深圳中心近一點的大亞灣。

人們對鹽田的預(yù)期普遍較低，因而不會選擇其作為房產(chǎn)購入地，房子也就基本沒有溢價。

但如果反過來想，一個成熟度極高的城區(qū)，沒有泡沫的同時還伴著零星的城中村點綴，住起來可是非常愜意。

3、福田、南山等——房價和含村率成反比

決定房價的因素有很多，環(huán)境、配套、通勤、戶型等等，但我們發(fā)現(xiàn)，城中村的占比其實對區(qū)域房價也有不少影響：

拋開沙井和鹽田等少數(shù)地方，我們還是發(fā)現(xiàn)城中村的占比數(shù)量越小的街道，他們的房價就會越高，如福田區(qū)的香蜜湖、華強北和園嶺這三個街道均沒有城中村存在，他們的房價剛好就是福田前三。南山的粵海、招商街道，龍崗的龍城，龍華的民治也同樣如此。

一方面，純粹的居住區(qū)容易成為開發(fā)商打造豪宅的地方，形成連片豪宅區(qū)；另一方面，早年深圳學(xué)校的選址，也就是現(xiàn)在的名校們，也剛好空地多而村少的地方，比如和特區(qū)一同成長起來的福田荔園、園嶺、百花小學(xué)等。

或許，這才是房產(chǎn)本來的樣子，一味等著拆城中村帶來區(qū)域大變的投資邏輯，可能會有比其他房產(chǎn)更高的一些收益，但付出的是5年以上的漫長等待與被城中村包圍的居住環(huán)境。

總之，如此高“含村率”的松崗、沙井、福永、公明，依舊還有不少深圳人高價殺入，他們從不管居住環(huán)境，只聽故事和規(guī)劃。也許什么時候深圳人買房真的是去買住房，深圳的房價難題和東西不不均難題，就會得到解答。