從2021年開(kāi)始，買房無(wú)法成為窮人進(jìn)階的工具
你有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，2021年，關(guān)于房地產(chǎn)，你聽(tīng)到的不再是買房到手賺多少，而更多的是某個(gè)城市房?jī)r(jià)終于開(kāi)始跌了，大家不再熱衷于找房子，而是信心堅(jiān)定了更多。
自從廣州出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)后，我終于堅(jiān)定了一點(diǎn)：2021年絕對(duì)是中國(guó)樓市的大轉(zhuǎn)折之年，中國(guó)樓市以往的那種玩法，買房是進(jìn)階圈層的媒介，致富的捷徑等等等等，全都要一去不復(fù)返了。
如果以2021年為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，在這之前20年，房地產(chǎn)就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)崛起，城市化加速推進(jìn)的基石。抽象一點(diǎn)說(shuō)，就是地方城市賣地，老百姓買房子，老百姓負(fù)債幫助城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)騰飛。
這套打法在過(guò)去二十年屢試不爽，總體上來(lái)說(shuō)是成功的，但這條路現(xiàn)在不能再繼續(xù)走下去了。
原因其實(shí)很簡(jiǎn)單，老百姓負(fù)債到極限了，現(xiàn)在居民負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到了60%，美日兩國(guó)的房地產(chǎn)都在這個(gè)水平附近的時(shí)候崩掉了，雖然無(wú)法得出普遍性規(guī)律，但歷史總歸是有經(jīng)驗(yàn)可循的，灰犀牛不能再來(lái)，要做的就是防患于未然。
那么問(wèn)題來(lái)了，為什么是2021年，這背后的邏輯可能足夠復(fù)雜，也有足夠多的指標(biāo)支撐這一決策，我所能觀察到的是：
在大國(guó)競(jìng)爭(zhēng)的大背景下，中國(guó)面臨兩個(gè)非常重大的命題，一是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展能否實(shí)現(xiàn)，二是人口增速頹勢(shì)如何扭轉(zhuǎn)？而這兩大命題的背后，拆解出來(lái)的關(guān)鍵招數(shù)之一，就是解決要住房問(wèn)題。
今年以來(lái)已經(jīng)有400多次調(diào)控措施出臺(tái)，但細(xì)細(xì)數(shù)來(lái)，無(wú)非是圍繞這三條線布局的。
一是面對(duì)房企，“三道紅線”加土拍規(guī)則限制房企高杠桿高溢價(jià)拿地；
二是面對(duì)二手房?jī)r(jià)格，通過(guò)二手房指導(dǎo)價(jià)以及房貸利率限貸甚至停貸等措施控制二手房?jī)r(jià)格上漲。
三是合理控制新房的價(jià)格、供應(yīng)和銷售，不能扎堆，不能造熱點(diǎn)，穩(wěn)妥推進(jìn)。比如武漢房票，上海買房積分等等。
這里要著重展開(kāi)一下二手房指導(dǎo)價(jià)，為什么對(duì)二手房最狠？現(xiàn)在的指導(dǎo)價(jià)可能只有市場(chǎng)價(jià)的七折甚至五折，因?yàn)槎址績(jī)r(jià)格瘋漲，財(cái)政稅收幾乎分不到一點(diǎn)羹，但它卻影響樓市預(yù)期，刺激大家去新房市場(chǎng)搶房子。
現(xiàn)在可以告訴大家，二手房指導(dǎo)價(jià)絕對(duì)是殺手锏，即便房東不按指導(dǎo)價(jià)賣房子，但銀行一定會(huì)按指導(dǎo)價(jià)放貸，中間的差價(jià)會(huì)勸退9成以上的購(gòu)房者。這就是鐵一般的事實(shí)，須知深圳的中介都在瑟瑟發(fā)抖，二手房?jī)r(jià)中位數(shù)，短短一年每平米跌去了8000多元，成交縮水8成。
其實(shí)要的就是這個(gè)效果，將二手房流動(dòng)性降到冰點(diǎn)，能買得起新房的去買新房，想想看為什么新房貸款完全不受影響，二手房貸款就幾乎停貸，原因也在這，二手房賣一套對(duì)財(cái)政沒(méi)半毛錢好處，要供應(yīng)，有新房就夠了。
在這個(gè)前提之下，可能有人要問(wèn)了，未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)崩么？
不會(huì)的。
曾經(jīng)我們都認(rèn)為調(diào)控?zé)o法對(duì)抗市場(chǎng)規(guī)律，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲，但事實(shí)證明這種觀點(diǎn)錯(cuò)了，反之亦然，未來(lái)有一萬(wàn)種辦法能遏制住房?jī)r(jià)下跌，在崩之前就能滅掉這種苗頭。
取而代之的是，未來(lái)會(huì)以房地產(chǎn)稅來(lái)讓房地產(chǎn)繼續(xù)為城市發(fā)展提供源源不斷的資金，中國(guó)城鎮(zhèn)存量房總市值超過(guò)450萬(wàn)億元人民幣，即便扣除首套房免征或者人均XX平米免征，那每年也至少有幾萬(wàn)億的收入。那些炒房的人，是時(shí)候分享一部分紅利了。共同富裕，不就是這么回事么？
