一、地產(chǎn)（舊改）項目大類要素

舊改項目需要重點和分析體量和成本指標(biāo)。

二、相關(guān)財務(wù)指標(biāo)

1、收入指標(biāo)

量：貢獻用地對用地影響、廣深莞項目一般容積率得差異、某些區(qū)位下項目限高因素、舊改項目對公配比例要求。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：廣州村改目前方向以住宅為主但要考慮33號文后對產(chǎn)業(yè)要求得變化、深圳得商品房人才房保障房體系、深圳住宅車位公益性質(zhì)。

價格預(yù)判：考察同區(qū)域舊改項目進展與入市節(jié)奏（特別郊區(qū)）。

2、成本指標(biāo)

有票土地成本：拆遷、復(fù)建、補繳出讓金等。

無票土地成本：服務(wù)/平臺費、存量項目得股轉(zhuǎn)溢價等。

建造成本：取決于產(chǎn)品定位、可打入其它成本。

3、費用指標(biāo)

銷管費用：參數(shù)相對固定但可能由于舊改有所提高、總體費用率水平。

財務(wù)費用：不同地區(qū)融資啟動節(jié)點、額度及資金成本、總體費用率水平。

4、稅金指標(biāo)

增值稅及附加：視同提供建筑服務(wù)、按照成本加成確認(rèn)價款。

土地增值稅：視同銷售、按照市場價確認(rèn)價款、稅務(wù)籌劃得重點。

三、可能嗎？評價指標(biāo)

舊改項目“高毛利、低凈利”得若干原因。

四、相對評價指標(biāo)

凈利率是靜態(tài)測算主要研判指標(biāo)，基數(shù)是否含稅、過會標(biāo)準(zhǔn)等。

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