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我們都知道投資測(cè)算表最重要得兩個(gè)指標(biāo)——一個(gè)是利潤(rùn)率，一個(gè)是IRR。
投資發(fā)展部拿項(xiàng)目，對(duì)這兩個(gè)指標(biāo)也是有要求得，比如利潤(rùn)率必須大于10%，IRR必須在15%以上。
這兩個(gè)指標(biāo)，利潤(rùn)率來(lái)自利潤(rùn)表（有些公司也稱為成本表），IRR來(lái)自現(xiàn)金流量表。
可以說(shuō)只要把這兩個(gè)表做平了，基本上投資測(cè)算部分得財(cái)務(wù)部就齊活了。
而投資測(cè)算往往是多部門分工協(xié)作完成得結(jié)果，要完成財(cái)務(wù)部分得測(cè)算，所有得原始數(shù)據(jù)都取自其他部門，主要包括投發(fā)部、運(yùn)營(yíng)部、營(yíng)銷部、成本部和財(cái)務(wù)部。
咱們接下來(lái)一一展開細(xì)說(shuō)。
投發(fā)部
財(cái)務(wù)部分會(huì)重點(diǎn)從投發(fā)部獲得得數(shù)據(jù)主要是地塊得基本情況，比如占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、可售面積、土地得起始掛牌價(jià)格等。
1.占地面積
如果企業(yè)做開發(fā)貸，并且開發(fā)時(shí)間跨度大，需要分期貸款得話，一般用占地面積做分?jǐn)偂?/p>
2.建筑面積
用于做成本做分?jǐn)偂?/p>
一般來(lái)說(shuō)車位不分?jǐn)偟貎r(jià)成本，商業(yè)部分分?jǐn)偠嗌侔凑展镜靡?guī)定，比如有些公司規(guī)定商業(yè)部分只分?jǐn)?/3得地價(jià)成本，其他得地價(jià)成本全部歸到住宅。
如果公司有特殊規(guī)定，那就按照公司得規(guī)定處理。
3.物業(yè)類型
對(duì)同一期中存在多種產(chǎn)品類型得，需按照產(chǎn)品類型單獨(dú)填報(bào)。財(cái)務(wù)需要得是，這些產(chǎn)品是屬于住宅，還是屬于非住宅，如果屬于住宅，那么是屬于普通住宅還是非普通住宅，這些都會(huì)影響到最終得土增稅。
4.可售面積
一般財(cái)務(wù)在做土增稅測(cè)算得時(shí)候，會(huì)用這個(gè)將土地成本重新分?jǐn)偂?/p>
5.土地起始掛牌價(jià)格
這會(huì)影響到成本表得地價(jià)及契稅等。另外，配套費(fèi)這個(gè)需要問(wèn)下投發(fā)部門是按照多少計(jì)算，因?yàn)椴煌玫胤郊s定不盡相同。
運(yùn)營(yíng)部
運(yùn)營(yíng)部主要負(fù)責(zé)開發(fā)節(jié)奏表，也就是項(xiàng)目得主要節(jié)點(diǎn)排布。財(cái)務(wù)人員主要會(huì)：首開時(shí)間、施工證時(shí)間、竣備時(shí)間和交付時(shí)間。
1、首開時(shí)間，決定了項(xiàng)目得主要稅費(fèi)得繳納時(shí)間起點(diǎn)。
2、施工證時(shí)間，決定了項(xiàng)目開發(fā)貸得放款時(shí)間。
3、竣備時(shí)間，決定了項(xiàng)目開發(fā)貸得最后還款時(shí)間。
4、交付時(shí)間，決定了財(cái)務(wù)上收入成本得結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間，也是增值稅從預(yù)繳得模式轉(zhuǎn)變?yōu)榱硪环N計(jì)算公式得變化時(shí)點(diǎn)。
營(yíng)銷部+成本部
營(yíng)銷部會(huì)出兩張表，一張銷售計(jì)劃表，一張銷售回款表。
成本部則一般會(huì)提供建安成本、公用配套成本及分?jǐn)偤凸こ炭钪Ц豆?jié)奏表。
財(cái)務(wù)部
那么，數(shù)據(jù)搬運(yùn)工財(cái)務(wù)部在投資測(cè)算中負(fù)責(zé)什么呢？
一張成本表（財(cái)務(wù)部分）、一張?jiān)鲋刀惐怼⒁粡埻恋卦鲋刀惐怼⒁粡埲谫Y方案計(jì)劃、一張現(xiàn)金流量表、一張敏感性分析表。
表有很多，各個(gè)表之間又有勾稽。
做表得順序可以是：①成本表（地價(jià)部分）；②增值稅表；③土增稅表；④融資計(jì)劃；⑤現(xiàn)金流量表；⑥敏感性分析表。
這只是一個(gè)大致得順序，有得時(shí)候也需要跳著做。
1.增值稅表
銷項(xiàng)稅=（銷售收入-土地價(jià)）/（1+11%）*11%，其中特別要得是，2018年5月1日以后按10%計(jì)算。
進(jìn)項(xiàng)稅：成本給得表會(huì)直接帶出來(lái)。
這里進(jìn)項(xiàng)稅我們需要去驗(yàn)證一下，“進(jìn)項(xiàng)稅/（地價(jià)+建安成本）”等于多少，一般來(lái)說(shuō)除出來(lái)經(jīng)驗(yàn)值大概6%、7%左右，如果除出來(lái)得結(jié)果特別高，那估計(jì)是哪里填錯(cuò)了。
增值稅=銷項(xiàng)-進(jìn)項(xiàng)；附加稅=增值稅*12%。
2.土地增值稅表
先按每個(gè)物業(yè)類型區(qū)分，再合計(jì)按土增稅清算單位區(qū)分：普通住宅/非普通住宅/其他。
清算期數(shù)按照工程規(guī)劃許可證領(lǐng)取時(shí)間確認(rèn)。
清算時(shí)銷售收入=含稅收入/（1+11%）+土地成本*11%/(1+11%)，其中特別說(shuō)明一下，5月1日以后，11%將會(huì)變成10%。
在成本表中車位得土增稅是不分?jǐn)偝杀镜茫窃谕猎龆惐碇校囄皇切枰謹(jǐn)偝杀镜谩?/p>
一般可以按照可售車位得個(gè)數(shù)*13.5平方米/個(gè)進(jìn)行估算。
值得特別提醒得是，有些公司會(huì)規(guī)定，土增稅口徑上會(huì)按照清算口徑與預(yù)征口徑孰高填報(bào)。如果公司有這個(gè)規(guī)定，那么就按照規(guī)定執(zhí)行。這主要是考慮到，在稅源充足得年份，稅局退土增稅會(huì)比較好退，如果稅源不充足，那么土增稅退稅可能不會(huì)那么順利。
3.融資方案計(jì)劃
很多人其中得開發(fā)貸和股東借款。
開發(fā)貸，全稱房地產(chǎn)開發(fā)貸款，是指對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放得用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)得中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款。
房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限一般不超過(guò)三年（含三年）。
開發(fā)貸在四證齊全后放款，這四個(gè)證里施工證是最晚拿到得，也就是說(shuō)開發(fā)貸在施工證拿到后放款。如果開發(fā)期限跨度大得，可以分期放款。
還款時(shí)間上，一般銷售到60%-70%左右開始還款，竣工前必須全部還清。
融資額度來(lái)說(shuō)，一般是項(xiàng)目總投得50%，這里得項(xiàng)目總投=地價(jià)+工程款。利率則視市場(chǎng)行情而定，以前6%多，現(xiàn)在差不多要7%或者更高。
股東投入一般有資本金投入和股東借款投入，如果企業(yè)得資本金加上融資不足以支撐項(xiàng)目得現(xiàn)金流，那么不足得部分就視為股東借款。
開發(fā)貸和股東借款得歸還，除了硬性得規(guī)定外，一般誰(shuí)得利率大，先歸還誰(shuí)得。不過(guò)股東借款得利息一般都高于開發(fā)貸得利息，會(huì)先歸還股東借款。
另外你也要考慮到公司得特殊規(guī)定，比如有些項(xiàng)目要求股東借款必須1年內(nèi)還清，那么在排融資計(jì)劃得時(shí)候，這些細(xì)節(jié)都需要考慮進(jìn)去。
總之，投資測(cè)算在處理各類數(shù)據(jù)和表格得過(guò)程中，需要極大得耐心和細(xì)心。
其過(guò)程也勢(shì)必比感謝晦澀得文字來(lái)得更加枯燥和令人眼花繚亂，往往是地產(chǎn)投資新人最頭疼得部分。
唯一得解決辦法就是在實(shí)操中反復(fù)鍛煉，熟悉各個(gè)表格子項(xiàng)得含義，最終熟能生巧，不再迷失于一個(gè)個(gè)套表之間。
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