原標(biāo)題：收入三年翻兩倍，股價(jià)一年漲一倍，永升生活服務(wù)(01995)成物業(yè)股“門面” 來源：智通財(cái)經(jīng)

物業(yè)板塊是港股過去一年來最熱門的板塊之一，由于其輕資產(chǎn)模式，現(xiàn)金流穩(wěn)健，抗通脹，且兼具高確定性成長(zhǎng)的特性，在資本市場(chǎng)上倍受青睞。

2019年，港股物業(yè)管理板塊累計(jì)上漲94.83%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏恒指，6只物業(yè)股漲幅超過100%，新城悅服務(wù)(01755)、永升生活服務(wù)(01995)、佳兆業(yè)美好(02168)分別以216.36%、196.63%、182.64%領(lǐng)漲。進(jìn)入2020年，物業(yè)股繼續(xù)保持強(qiáng)勢(shì)，雖然有所回調(diào)，永升生活服務(wù)依舊漲幅領(lǐng)先，僅次于濱江服務(wù)(03316)。

物業(yè)股的大漲，反映了過去幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)高歌猛進(jìn)的背景之下，物業(yè)管理面積增長(zhǎng)和盈利增長(zhǎng)的高度確定性。永升生活服務(wù)之所以表現(xiàn)相對(duì)更加搶眼，與其高于同業(yè)的增長(zhǎng)速度不無關(guān)系。

當(dāng)前物業(yè)費(fèi)提價(jià)難，物業(yè)管理公司增長(zhǎng)主要依靠在管面積的擴(kuò)張。而管理規(guī)模的擴(kuò)張無外乎三種方式：承接母公司物業(yè)，承接第三方開發(fā)商新盤，收并購(gòu)其他物管公司。

在管面積三年半增長(zhǎng)4倍

通過前兩種方式，永升生活服務(wù)在短短幾年內(nèi)業(yè)務(wù)規(guī)模和業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)。永升生活服務(wù)背后的母公司是旭輝(00884)，近年來旭輝合約銷售額迅猛增長(zhǎng)，2015年合約其銷售額僅302億元，2017年首次突破千億，2019年達(dá)到2006億元規(guī)模。

智通財(cái)經(jīng)APP注意到，2017年以前，永升生活服務(wù)的管理面積大部分來自旭輝，但從2017年開始對(duì)母公司的依賴度下降，來自旭輝的建筑面積占在管總建筑面積比例從2015年的89.28%下降至2019年上半年的32.5%，相反，來自第三方物業(yè)開發(fā)商的建筑面積占比大幅提升，體現(xiàn)公司的外拓能力不斷增強(qiáng)。

與同行業(yè)相比，永升生活服務(wù)來自母公司的管建筑面積比例非常低，在第三方拓展方面的能力處于行業(yè)前列。長(zhǎng)期來看，強(qiáng)大的外拓能力使其更能抵抗依靠單一房企輸送資源的周期性波動(dòng)。

2015年至2019年上半年期間，永升在管建筑面積從977.6萬平方米增加至4902.4萬平方米，三年半的時(shí)間內(nèi)增長(zhǎng)了4倍。公司營(yíng)業(yè)收入也從2015年的3.34億元上升至2018年的10.76億元，凈利潤(rùn)從1556.2萬元升至1億元。

2019年上半年，永升生活服務(wù)收入同比增長(zhǎng)61.37%，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)119.67%，與同業(yè)對(duì)比，永升生活服務(wù)的營(yíng)收規(guī)模雖然不大，但營(yíng)收和凈利潤(rùn)增速均較為突出。

增值服務(wù)帶動(dòng)毛利率快速提升

在業(yè)務(wù)規(guī)模和業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的同時(shí)，永升生活服務(wù)的盈利能力也在不斷提升。毛利率從2015年的16.1%上升至2019年上半年的29.73%，同期凈利潤(rùn)率從4.66%上升至12.77%，提升的幅度超過多數(shù)同行。據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，毛利率上升主要反映了公司在管物業(yè)大幅擴(kuò)張形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)、毛利率更高的社區(qū)增值服務(wù)快速增長(zhǎng)，以及實(shí)施成本控制措施。

據(jù)2019年中期財(cái)報(bào)顯示，永升生活服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)的毛利率為64.5%，遠(yuǎn)高于物業(yè)管理服務(wù)的20.8%。由于進(jìn)一步優(yōu)化業(yè)務(wù)架構(gòu)，并大力推動(dòng)社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展，社區(qū)增值服務(wù)收入的同比增速達(dá)到1.6倍，快于物業(yè)管理服務(wù)收入的增速，從而拉動(dòng)整體毛利率向上。

但需要注意的是，毛利率的上升并非隨著在管面積的擴(kuò)大而呈線性增長(zhǎng)，而是先增后降，最后趨于穩(wěn)定的狀態(tài)。因?yàn)殡S著規(guī)模逐漸上升，新交付面積帶來毛利率提升的邊際效益遞減，另一方面由于存量管理項(xiàng)目提價(jià)受限，以及設(shè)備老化會(huì)帶來維修成本上升，拉低整體毛利率。去年上半年永升物業(yè)管理服務(wù)的毛利率同比有所下跌，公司稱主要是由于對(duì)服務(wù)素質(zhì)的投資增加以提高客戶滿意度所致。

由此可見，增值服務(wù)才是物業(yè)公司最賺錢的板塊。增值服務(wù)的增長(zhǎng)一方面得益于在管面積的擴(kuò)大，另一方面在于增值服務(wù)的種類日益豐富。針對(duì)住宅，永升生活服務(wù)擁有“37°社區(qū)”、“鉑悅管家”;針對(duì)商業(yè)辦公樓推行“悅澤商辦”;針對(duì)機(jī)關(guān)客戶推出“悅澤公眾”。在業(yè)態(tài)拓展方面，公司還推出了旭惠美家、旭惠團(tuán)、鄰聚游、租售中心，永升生活服務(wù)的增值服務(wù)體系在大部分上市同行中相對(duì)更加完整。

背靠旭輝，規(guī)模增長(zhǎng)可期

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，2019年上半年，永升生活服務(wù)簽約面積的增長(zhǎng)大幅超過在管面積的增長(zhǎng)，使得可以轉(zhuǎn)化為建筑面積的儲(chǔ)備建筑面積進(jìn)一步增厚，從而鎖定未來的增長(zhǎng)。

房企的土儲(chǔ)會(huì)轉(zhuǎn)化為竣工面積，從而成為潛在的物管面積。若只看母公司的貢獻(xiàn)，根據(jù)方正證券對(duì)房企銷售增速的統(tǒng)計(jì)，若按照2年的竣工周期來算，預(yù)計(jì)未來兩年永升生活服務(wù)、奧園健康、新城悅服務(wù)、佳兆業(yè)美好和濱江物業(yè)的管理面積的增速會(huì)有大幅提升。

據(jù)了解，目前中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模大約為1.1萬元，滲透率仍處于較低水平，未覆蓋的物業(yè)面積達(dá)到100億平方米，存量面積的管理空間就很大，加上每年新增的房地產(chǎn)銷售面積，市場(chǎng)空間巨大。

物業(yè)股近期出現(xiàn)調(diào)整，廣發(fā)證券認(rèn)為，板塊整體仍位于歷史新高附近。然而，市場(chǎng)預(yù)期高度一致，多個(gè)公司的股價(jià)已經(jīng)充分反應(yīng)了未來的高增長(zhǎng)預(yù)期，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的定價(jià)不足。

經(jīng)過一年多的持續(xù)攀升，永升生活服務(wù)的股價(jià)或許該“歇歇”了。