大家好，我是京爺，是少有的能夠切入北京房產(chǎn)全流程交易與大數(shù)據(jù)分析的咨詢師！
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1、提問：京爺你好，請(qǐng)問通州水仙園和大興公園壹號(hào)哪個(gè)有升值潛力，謝謝。
回答：水仙園地處通州黃金地段, 長(zhǎng)遠(yuǎn)看還是比較有升值潛力的, 而大興公園壹號(hào)地段還是相對(duì)來說差一些. 建議選擇通州水仙園. 詳見星球資料《這些硬傷房產(chǎn)一定不能買》
2、提問：京爺你好，目前手頭有青年路小區(qū)能賣450-500w左右。手頭目前可動(dòng)用資金約350w左右。目的是改善+學(xué)區(qū)，現(xiàn)在有兩套方案比較糾結(jié)，您點(diǎn)評(píng)一下：
1.賣掉朝青房子換亞運(yùn)村嘉銘大兩居，看好能隔出三居的戶型，價(jià)格在900-1000w左右，但是房源很少，可選余地不多，可能需要再觀望一下；
2.不賣房，在兩個(gè)小區(qū)選購(gòu)正規(guī)一居或開間一居，總價(jià)在500-800w之間，但是覺得正規(guī)一居目前價(jià)格太貴了，有點(diǎn)劃不來，正規(guī)一居是不是600w入手比較好，800w感覺太貴了。
3.現(xiàn)在是不是入手的較好時(shí)機(jī)，是否是賣房的時(shí)機(jī)？對(duì)于這個(gè)時(shí)機(jī)的判斷，您認(rèn)為需要綜合考慮哪些因素？
回答：你好, 這兩個(gè)方案中, 我更建議直接上一個(gè)嘉銘次新可以隔出三居的戶型. 原因如下: 青年路小區(qū)板塊很好, 但是還是偏老, 長(zhǎng)遠(yuǎn)看并非優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品, 可以乘著這次行情一步到位換到優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品中. 如果你不賣, 很有可能你未來還得換, 比較折騰. 現(xiàn)在青年路小區(qū)就可以掛出來試水蓄客. 可以查詢?cè)鄣男〕绦蜻M(jìn)行比價(jià)，小區(qū)和大盤比價(jià)，小區(qū)與小區(qū)比價(jià)
3、提問：京爺豐臺(tái)有看好的板塊嗎？增值和自住兼顧一些的
回答：你好, 豐臺(tái)有價(jià)值的板塊并不多, 主要集中在靠近西城的區(qū)域, 比如草橋. 另外, 未來的麗澤板塊也是比較有潛力的, 可以重點(diǎn)關(guān)注. 可以參見星球資料《新房、二手房看房選房攻略》
4、提問：京爺好！在朝陽立水橋那邊有個(gè)一居室，大概能賣350w，加上手上現(xiàn)金以及能借的錢，二套預(yù)算800w左右，孩子2025年上學(xué)，想上個(gè)中等偏上的學(xué)校。夫妻兩人，一個(gè)在西二旗上班，一個(gè)在酒仙橋上班，考慮兩居，買哪里合適？（朝陽或者海淀）
回答：你好, 可以考慮幾個(gè)方向: 1, 海淀的中等偏上的學(xué)校, 如石油附小. 2, 亞運(yùn)村的陳經(jīng)綸嘉銘學(xué)區(qū)房. 這兩個(gè)學(xué)校都不算頂級(jí), 算是比較安全, 教學(xué)質(zhì)量也還可以, 有一定的性價(jià)比. 詳見星球資料《北京板塊選擇頂級(jí)思維》
5、提問：首付300多，sfsd，關(guān)注望京600-700的兩居，有什么推薦么？從去年開始看房，感覺今年價(jià)格漲了很多了啊。這個(gè)價(jià)位還有什么其他版塊其他小區(qū)推薦么？要求長(zhǎng)安街以北。
另外看sfsd都是只能貸303w，這個(gè)是根據(jù)468算出來的吧？那如果想多貸怎么辦？家庭月工資大概在10w左右。
回答：你好, 600-700萬, 兩居, 在望京是個(gè)紅海, 比較難選擇. 如果希望居住性好一些, 升值也可以, 可以看看北苑等地. sfsd都是只能貸303w, 主要是非普線的問題, 也不是不能多貸, 而是多貸稅多一些，有些不劃算. 你的現(xiàn)金流可以, 其實(shí)更建議選擇親友拆借, 買完房, 再用信貸工具還回去. 建議看看星球資料《二手房看房買房技巧》
6、提問：京爺好。有一套新城樂居的3居室在出租中，手頭能湊到100萬左右，可再申請(qǐng)貸款。
想請(qǐng)教您兩個(gè)問題：
1如果從未來十年保值增值的角度，有沒有必要把新城樂居的房子賣掉換到通州或者望京品質(zhì)或者戶型更好一些的小區(qū)？有沒有推薦？
2如果從提升未來十年生活品質(zhì)的角度考慮，不考慮交通和學(xué)區(qū)，可不可以把新城樂居的房子賣掉換到金海湖附近的躍層或者疊拼？或者其他郊區(qū)？有沒有推薦的樓盤？
回答：您好。1、如果考慮增值，新城樂居并不突出，不過長(zhǎng)遠(yuǎn)未來流通性應(yīng)該問題不大。可以考慮置換到通州的運(yùn)河區(qū)的次新房（運(yùn)河灣、自由城、京貿(mào)），望京也可以考慮，不過望京當(dāng)下不適合入場(chǎng)。
2、從居住的角度看，可以考慮置換到金海湖，不過升值性比較一般。一般只有核心區(qū)域的大眾產(chǎn)品才能升值性較好，安全性較高。
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購(gòu)房邏輯：
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