珠海的地形地貌是沿邊海岸線貫通南北，中間行政規劃為山地，所以在城市建設發展也是受地貌影響。

由于40年的改革開放以來主要發展的是以拱北口岸為中心的主城區-當前可新增開發地塊有限，已經沒有土地可開發利用，僅剩下舊改，

西部城區面積是主城區的2/3，從2007年珠海市政府就提出啟動西部中心城-開發產業西進，東城西拓，

珠海截至目前新增了至少五個規劃新城區域。

西部中心城C片區的航空新城是整個金灣的熱門板塊、目前航空新城B片區在今年也迎來集中土拍.

A片區的湖心新城、 D片區的白蕉新城， 還有唐家灣區域的TOD中心科教新城 高欄港區域的平沙新城，都是目前集中建設的規劃用地

今天我們分別來盤點和對比下這幾個新城的發展情況。

一.規劃定位

觀點：

從規劃定位角度來看，航空新城、功能配套更加前沿完善，屬于國際標準提前規劃（高）

唐家科教新城主導產業為主，是定性為高新產業開發區（中）

平沙新城、主要還是服務高欄港深水港片區，以及做一些溫泉主題生態旅游規劃。（中）

而白蕉新城（低）與湖心新城（中）更偏向居住功能。

從區域位置來看，航空新城政片區是具有代表性的熱點板塊，未來在承接港澳和橫琴上更具優勢。湖心新城、白蕉新城雖然為西部中心城規劃區域，但其實是承接市區人口以及航空新城發展外溢

前環科教新城位于唐家半島，與主城區距離更近，且稀缺的海景景觀優越的生態環境獨一無二、不可復制，目前已經在落成實用階段。北圍TOD中心城是深珠通道落腳點，是深珠示范區首站區域.

航空新城

航空新城是珠海建立以來最高規格的規劃，特地聘請了“新加坡規劃之父”劉太先生格 親自設計，

總面積達約 3.8 平方公里，打造了六大中心及金灣華發商都。這些配套基本都規 劃在 2020-2021 年前后可以投入使用， 珠海現在的發展，大基建都在橫琴和西區，有句話說“橫琴的發展決定珠海的高度， 西區的發展 決定珠海的厚度”。

但是橫琴經濟開發區多為寫字樓，住宅用地少，房價高 （ 5 .5萬/㎡以上）， 滿足不了未來的居住需求，未來必將外溢。

在歷史級別的發展機遇下， 珠海市政府實施工業西進、城市西拓戰略，未來發展指向占據珠海版圖 2/3 面積的珠海 西區，2017 至 2021 年，西部生態新區計劃建設項目共 137 個，計劃完成投資 358.37 億元，西區邁入飛速發展的快車道。

珠海是政府報告中也非常明確將表達了將金灣定義 為城市新中心，以金灣航空城為核心的第三代高端人群聚集地正在快速兌現。

隨著港珠 澳大橋開通，以及目前正在建設的洪鶴大橋以及金海大橋，未來航空新城將成為珠海未來人口最佳聚集地，

航空新城承接著珠海主城區所有的價值外溢、政策傾斜和人口西移的重任。

三橋兩軌一地鐵一機場，無縫 連接世界。

珠海大橋——是目前連接香洲區與金灣區的動脈主干道，拱北到金灣目前僅需 20 分鐘車程；

洪鶴大橋是連接鶴洲、金灣往西直達高欄港，連貫珠海東西，已經通車。

在港珠澳大橋延長線洪鶴大橋建成通車后， 經洪鶴大橋 1 小時即可到達香港，洪鶴大橋被稱之為港珠澳大橋的西延線，目前已有好多港澳人士過來航空新城投資居住。

金海大橋——貫穿橫琴與金灣兩岸，目前已經開始動工建設，按規劃預計 2022 年通車

金海大橋中間為時速 160 的雙向城軌，兩邊為 時速 100 的雙向 6 車道高速公路，屆時將無縫連接金灣和橫琴自貿區并直通澳門。

金海大橋是城市快速路，全程沒有紅綠燈，連接金灣機場到橫琴。金灣被稱之為橫琴的后花園， 目前在橫琴工作的高精尖人才，很多都已居住在航空新城，畢竟房價才是橫琴的一半。 伴隨著配套設施的逐步實現，追平橫琴的房價指日可待。

兩軌

廣珠城軌——廣珠城軌一期工程從珠海站至橫琴段目前已在建設中，目前已進入驗收 的進度，即將通車；二期工程橫琴站至珠海機場段預計 2021 年完工通車，建成后將與廣佛 江珠城軌無縫對接、直接連通橫琴、澳門、廣州、中山、江門及佛山，可享受粵港澳大灣區 1 小時生活圈。

一地鐵：地鐵 1 號線——2017 年 2 月，十三五珠海政府提出規劃地鐵 1 號線從九州港 到金灣樞紐站，全長 36.8km，預計 2020 年開工，到 2024 年完成建設，具體信息以政府 規劃為準。

機場：珠海金灣機場在 2018 年駐場航空公司已達 26 家，航點 52 個，年旅客吞吐 量突破 1000 萬人次，進入國內千萬級機場行列，本項目到達金灣機場僅需 15 分鐘車程。 通過金灣機場，無論是商務出行，還是旅游度假，都是十分便捷的。

世界級的城市配套：除了擁有完善的交通網絡，生活配套也是一應俱全的

國際商務中心

公共文化中心

產業服務中心

市民藝術中心

青少年婦女兒童活動中心

奧體中心

首屈一指的教育醫療配套：

生活配套完善的同時，航空新城的人均教育資源遠超越市區！

【醫療配套】醫療配套醫療配套方面，3大醫療中心金灣人民醫院已開發、吉林大學珠海醫院（建設中）、友愛國際醫院（建設中）。

【教育配套】規劃配有幼小初高十三所，滿足全齡段的教學需求。而且都是省一級，整個規劃區涵蓋了三大三甲醫院.教育配套教育方面航空新城規劃2所中學，4所小學和7所幼兒園，共13所。

其中，航空新城幼兒園、航空新城小學和航空新城中學已投用，滿足9年教育需求。此外，金銘小學在建，按36個教學班設計，在校生達1620人，已經投入使用。

航空新城幼兒園實景圖

航空新城中學效果圖

優質的地理生活環境：囊括山，河，湖，海。獨特的自然資源一應俱全

城市休閑城市休閑公園方面，緊靠機場北路的金灣情侶路、金湖公園、金山公園建成開放，已是珠海市民休閑娛樂的必選之地。

湖心新城

湖心新城板塊由西部中心城A區域湖心路東西側的區域組成。

A區域規劃建設用地818.32萬㎡，規劃人口15.8萬人，功能定位為生態濕地濱江田園特色的生態宜居示范新區(其中涵蓋配套，醫療，教育)。而湖心路東側的所有地塊基本在交付狀態，已經是一片成熟的片區

金海大橋開通后，斗門的交通利好也有一定的改善，從湖心路到達橫琴僅需25分鐘。距離湖心新城僅15分鐘距離的金灣區主要是以航空產業、醫藥產業、新能源產業為主，目前房價已經接近3萬/㎡，湖心路還算是一個價格洼地。

為尋求城市新發展，引進高端人才，與港澳等國際城市接軌，珠海政府發展重心向西轉移，在湖心新城打造可容納140萬高端人才的生態純住區。

湖心新城是珠海政府全力打造的唯一一個高端純住區，全區以純住宅和商業業態打造,沒有任何工業摻入。目前如金茂、建發、中鐵建、恒大、復星等大型央企國企及大型民企開發商已進駐，區域發展潛力未來無可限量。湖心路作為香海大橋連接線的落腳點，大橋明年通行后，從湖心路到主城區，預計20分鐘。

一中軸：是指西區的黃金中軸線-湖心路，是西部城區通往主城區的必經之道。

四橫：項目向北出發通過香海大橋（預計2021年通車）未來15分鐘即可到達主城區，目前項目所在區域與主城區的房價價差達到2倍之多；

經湖心路接駁珠海大道，向東20分鐘即可到達南屏華發商都、前山、拱北等區域；

項目向南出發通過洪鶴大橋（港珠澳大橋延長線，2020年航展前通車）接駁到港珠澳大橋，50分鐘可通往港澳；

經金海大橋（2022年通車）25分鐘可快速抵達橫琴自貿區及橫琴口岸通關澳門。

四縱：從湖心路出發通過江珠高速、廣澳高速、機場高速及高欄港高速，20分鐘可抵中山，30分鐘可達江門，60分鐘至廣州、佛山、深圳，輕松實現1小時粵港澳大灣區生活圈。

除此之外，湖心路驅車20分鐘即可到達珠海國際機場，同時通過廣佛江珠城軌（規劃中）、廣珠城軌1小時即可抵達廣佛。如果您經常來往港澳，從湖心路出發30分鐘可抵達拱北口岸，40分鐘可到達九洲港和橫琴口岸，出行十分便利。

【教育配套】教育強區，一站式教育配套聚集地

片區內規劃15分鐘范圍內有16所幼兒園、10所小學、4所中學，此外，湖心路將引進華中師范大學附屬中學，12年全齡段優質教育，12班幼兒園、24班小學、30班初中就在家門口。未來將是珠海教育配套最齊全的區域之一。
目前湖心路的小學主要有齊正小學、城南小學、白藤湖小學，中學主要有城南中學和白藤湖中學，學位相對緊張。

而在A片區中規劃了15所幼兒園、8所小學、4所初中。未來幾年內，湖心路片區還將新增多所幼兒園、3所小學及2所中學，屆時片區將至少新增小學學位4050個、初中學位1500個，全齡學區覆蓋，學區資源逐漸豐富。

【醫療配套】10分鐘家庭式醫療呵護系統

湖心新城規劃有社區醫療用地，未來家人走出家門口就能享受便利的醫療服務。10分車程內有兩所三甲醫院：遵義醫學院第五附屬（珠海）和廣東省人民醫院珠海醫院，還有目前規劃在建的具有省級醫療水準的西部醫療中心。同時，紅旗醫院、同和醫院、斗門區婦幼保健院等醫院都坐落于湖心新城旁邊，眾多醫療配套可為您及您的家人健康保駕護航。西部醫療中心占地近11萬平方米，將按照三甲綜合醫院規模設置床位1000床，總投資22.1億元，屆時將為整個西部中心提供高水平的醫療配套服務。

【休閑配套】天然氧吧，15分鐘內的休閑生活

片區內涵蓋金茂配建8.5萬㎡市民公園，規劃6大主題全齡段休閑配套；外加豫園商城等高端商業配套，另外在湖心新城有約32 公頃幸福河濕地公園（建設中），驅車10分鐘左右還可以到達白藤山濕地公園、鱷魚島、尖峰山公園、金灣高爾夫球場，公園休閑配套非常豐富。公園休閑方面，湖心路區域處在水域、濕地、公園的包圍中。黃楊河、白藤湖、幸福河都是湖心路區域的天然水域。幸福河生態公園迎來改造建設，

目前正在建設階段。商業方面，自2017年家和城廣場開業，湖心路的商業從無到有，未來還將有合計超過21萬㎡的商業體量，重塑湖心新城的商業圈格局，形成以點帶面的商圈集合效應。

金茂府項目有6萬平將用于建設商業綜合體；復星將引入4萬平方規模豫園商城；愛琴海購物中心高端商辦項目，將建造12萬平米商業廣場；白藤頭水產品批發市場蛻變為休閑美食之城。

觀點：由于各新城建設啟動時間上存在差異，其現狀完善程度上各有差異。

從成熟性來看，金灣航空城綜合配套齊全性和兌現程度最高。

另外湖心新城目前已有大型商業和綜合配套能夠滿足居住需求，未來3年將集中兌現。

科教新城和白蕉新城依靠各項目自身商業配套均能夠滿足基本生活需求，但科教新城的教育配套起點要高于其它幾個區域。

平沙新城，目前均處于開發建設階段，還需要時間來完善。

白蕉新城

白蕉新城位于珠海“東北門戶”，緊鄰白蕉老城區，江珠高速西側，粵西沿海高速從該片區北部穿過，是通往粵西地塊，重要的門戶。

按照規劃，片區總用地面積316萬㎡，總建筑面積327萬㎡。主導屬性為居住、商業和文體，人口規模7.44萬人，教育設施用地10處，5所幼兒園，3所小學，2所初中，還有3處公園。經過5年的發展，片區居住面貌已煥然一新。隨著香海大橋的改善，這個片區的交通以及跟市區的鏈接也會縮短一部分的距離，目前整個新城在珠海來說還算是里邊的位置。

【商業配套】接近10萬㎡的時代-萬科-華發-金地商業長廊，足以滿足日常生活，其中萬科商業街已開設了誠豐電影院，麥當勞等。

斗門熱門商圈大信新都匯，集國際五星級希爾頓酒店和Shopping Mall的富元廣場等多個大型商業圈也環繞周圍。

【教育配套】隨著博雅中學、博雅小學、新城小學、新城中學以及東湖小學改建項目的落實，白蕉的教育配套將得到一波大補給，實現蛻變升級。

前環科教新城

唐家前環科教新城板塊用于打造集總部經濟、商務辦公、會議會展、旅游度假和高尚居住于一體海濱新城區。在整體規劃中居住用地占比23.44%，商業用地占比24.36，總部經濟用地占了63%，目前居住用地項目基本開發完成。已經到了交付使用階段，目前整個前環的利好消息比較平淡，近期主要的基建就是興業快線。

北圍還處于建設當中，各種配套有待完善，還有最大的利好，深珠通道的落腳點，這樣的結果也明顯反映在兩個片區的樓價差別上.涵蓋了大片高新企業，還夾雜著居住區

平沙新城

位置：珠海西部沿海

總面積：約25平方公里

規劃總人口：約22萬人，

旅游人口約5萬人

容積率：約2.5

按照規劃，將依托海泉灣，發揮區位優勢、環境優勢和土地資源優勢，打造集休閑旅游、商務辦公、會議會展、研發展示、高端商住為一體、區域性現代服務業聚集的現代化濱海新城。

而目前正在建設的起步區規劃面積約570萬㎡，將圍繞交通換乘中心/市民服務中心/醫療康養中心/商務辦公中心/文體創意中心/智慧城市中心六大功能中心，建設為高欄港經濟區高端生活配套服務區。

高欄港處于珠海最西端，距離市區較遠，同樣具備戰略地位。未來主要依托“兩橋（港珠澳大橋、黃茅海大橋），兩港（高欄港、珠海機場）、兩鐵（廣珠鐵路、廣珠輕軌），多高速（港口高速、洪鶴高速、機場高速、京珠高速、沿海高速、江珠高速）”的現代交通體系，通過江海聯運、海鐵聯運、海空聯運、水陸聯運和獨特的管道運輸，直接參與到西江流域和珠三角的資源配置中，輻射珠江口西岸城市群和華南、西南、中南地區。

黃茅海大橋為雙向六車道高速公路，設計速度100km/h，路線全長29.93千米，預計2024年底竣工通車。

特色節點：靜心嶺南企業會所及小型會展、未來交換中心。

三、溫泉度假中心

充分利用臨海優勢，濱海資源和水岸現有的地塊，，保持自然環境與旅游配套之間的平衡，為基地提供一個以旅游服務為主的水岸區域，旅游休閑片區以海島主題為核心設計力量，在區內設置海主題五星級酒店，海濱公園濱海無邊 際泳池等，功能提升水岸區域利用率和活力。

溫泉度假之海泉灣度假村

海泉灣度假區是香港中旅集團繼成功開發建設深圳華僑城、世界之 窗、錦繡中華之后的又一力作。它位于珠海西部海濱，總占地5.1平方公 里，首期開發建設面積約1平方公里。