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文 | 空間秘探，作者 | 雷布同

前不久，雅高旗下的全球首家鉑爾曼長住型服務式公寓，東莞旗峰山鉑爾曼行政公寓正式開業。不僅如此，錦江酒店（中國區）也正式發布了首個公寓品牌憬黎(TULIP LODJ)。此外，已在國內落地第十子的萬豪行政公寓，近期也簽約入駐蘇州華貿中心。酒店集團做高端服務式公寓，是不是一門好生意？

服務式公寓“上新”：雅高、錦江、萬豪

近期開業的東莞旗峰山鉑爾曼行政公寓，不僅是國內首家，還是雅高集團全球首家開業的鉑爾曼長住型服務式公寓。

公寓位于東莞旗峰山鉑爾曼酒店的附樓，地處東莞城央，交通十分便利。公寓以輕奢中式風格為主調，共3種房型，40間公寓，房間均有獨立廚房、配備帶烘干功能的洗衣機、微波爐、電磁爐、電冰箱及超大平板電視機等家具家電。

而且，因為與鉑爾曼酒店結合，所有入住的客人在感受旗峰山腳下的花園式城市度假氛圍之余，還可以享用酒店的健身中心、中、西、日餐廳、兩間風格各異的酒吧、茶藝館、水療、沐足及KTV等設備。

將全球首家鉑爾曼行政公寓落戶中國東莞，可能是雅高在2019年就做出的決定。

2019年，在完成了對奢華酒店品牌萊佛士、費爾蒙、瑞士酒店以及澳洲最大酒店集團Mantra的收購后，雅高集團一躍成為全球長住型服務式公寓領域的領軍者之一，運營著300多處物業，公寓4萬多間。

雅高在中國第一座銷售型寓所萊佛士公寓，2019年正式發布的鵬瑞深圳灣1號萊佛士公寓賣出了每平米20萬+的價格，被稱為深圳頂豪標桿，雅高旗下的銷售型品牌寓所的發展潛力在中國得到了印證。

嘗到了服務式公寓甜頭的雅高，將銷售型品牌寓所及長住型服務式公寓視為其在中國發展戰略的重要組成部分，要在中國市場實現該領域的規模增長。雅高集團大中華區主席兼首席運營官羅凱睿表示，在已有的萊佛士公寓、費爾蒙公寓、索菲特公寓和SLS公寓等奢華品牌公寓之外，雅高還將為中國市場帶來開拓性項目，包括鉑爾曼服務式公寓、瑞士酒店行政公寓等長住型服務式公寓產品。

現在，雅高在東莞兌現了當初的承諾。

做出類似選擇的還有發布了首個公寓品牌憬黎(TULIP LODJ)的錦江酒店（中國區）。集酒店和公寓優勢于一體的憬黎公寓，不僅擁有法國盧浮酒店集團的血統，還擁有由GIC全球創新中心及錦江酒店（中國區）的強大背景支持，可謂是強強聯手之后產出的一個服務式公寓品牌。已經在中國落子十家服務式公寓的萬豪行政公寓，前不久簽約入駐蘇州華貿中心，預計2023年投入運營。此外，同為萬豪旗下的麗思卡爾頓行政公寓，也在5月底與武漢BFC復星外灘中心簽署了項目合作備忘錄。

酒店系進場，是不是降維打擊？

據空間秘探觀察，今年以來，由酒店集團孵化的酒店系服務式公寓動作頻頻。無論是7月底開業，留出了近四分之一的客房用于打造服務式公寓產品的廣州增城凱悅酒店；還是隸屬鉑濤旗下，7月落子北京的瑰悅服務式公寓。相較于往年，今年的酒店系服務式公寓更顯活躍。

在全球疫情趨穩的情況下，酒店系的相繼進場，一方面反映了酒店集團對服務式公寓入住率的信心，另一方面也展示了對品牌韌性的自信。但是，對于已經在場的其他非酒店系玩家而言，酒店系的到來，有沒有可能是一場“兇殘”的降維打擊？

其一是所屬地段。酒店系服務式公寓大多是已有奢華/高端酒店品牌的“衍生品”，萬豪旗下的麗思卡爾頓酒店、萬豪行政公寓之外，雅高旗下的鉑爾曼公寓、瑞士酒店行政公寓等皆是如此。對于一些新建的城市地標而言，不僅會考慮簽約奢華酒店，還會選擇邀約這些同樣名聲在外的服務式公寓，與物業的高端定位相匹配。雅高旗下的公寓大多就會選址于市中心和景區地段，這種由酒店品牌生發的選址紅利，是大多非酒店系服務式公寓難以享受到的。

其二是配套服務。酒店系服務式公寓一般情況下會選擇與同集團旗下的酒店物業鄰近，便于節約建設和運營成本。東莞旗峰山鉑爾曼行政公寓與鉑爾曼酒店共同構成了公寓酒店綜合體，餐飲、養生和娛樂服務之外，還為住客提供了兒童游樂場，滿足了家庭客群的需求。相比之下，一些非酒店系服務式公寓因為物業條件等局限，一般只能提供健身房、休閑室等常規硬件配套。

其三是會員體系。酒店集團苦心經營多年的龐大會員體系，其他非酒店系只能望其項背。會員體系的引流功效究竟有多強大？長沙卓越萬豪行政公寓開業首日，萬豪官方開通預訂系統，轉天即實現18%的入住率。千萬級別的忠實會員規模加上清晰穩定的官方預訂渠道，這就是萬豪行政公寓獲客的強大源動力。盡管一些酒店集團沒有如此龐大的會員規模，但是相較于其他需要白手起家引流獲客的非酒店系服務式公寓，已經能夠先人一步了。

其四是產品打造。在有限的造價成本內，打造出更具質感的住宿產品，這是酒店集團一直以來都在回答的思考題。廣州瑰麗府邸給出的答案是，省去頂級設計團隊的加持，如此一來，套房的出租價格能夠比基礎套房的價格更具性價比。這樣的結果，是酒店多年以來對客房產品不斷打磨才得出的，因此能夠在服務式公寓產品打造階段少交甚至不交“學費”。

從上述4個緯度來看，一場由酒店系服務式公寓引發的降維打擊，對其他派系的高端公寓來說，競爭大戰或許一觸即發。

那些不容小覷的非酒店系玩家

盡管坐擁這4大先天優勢，但這并不意味著酒店系服務式公寓高枕無憂了。實際上，隨著消費結構快速升級，體驗式消費需求的日漸強烈，服務式長租市場需求愈發見長。嗅到市場機遇或投身或加碼的派系，又怎么會只有一個酒店系？

那些早早進入中國市場的服務式公寓老將們的發展速度，可謂是“兇猛至極”。

規模層面，雅詩閣旗下位于廣州和上海的4家門店在7月相繼開業，共計新增965間公寓。不僅如此，2021年的前7個月，雅詩閣在合肥、寧波、上海、沈陽、深圳、武漢、無錫和西安等地接連新簽13個項目、逾3,000套公寓單元及酒店客房。目前，中國區物業總量已在集團范圍內占比約30%

合作層面，奧克伍德選擇與碧桂園合作，共同打造的奧克伍德碧軒立下了2030年力爭100家的拓展目標。雙方協力之下，奧克伍德碧軒在今年年初就成功簽下大連、煙臺、青島3個項目管理合同，儲備房源超3000套。前不久奧克伍德碧軒還成功獲取了北京通州項目，預計將推出218套客房。

不僅如此，這些老將們已經成功打造出能夠覆蓋全生命周期的產品體系，從學生公寓到康養公寓，一應俱全。

地產系打造服務式公寓，在一些業內人士看來，不僅呈現“黑馬姿態”，還是“找回初心”的一種表現。早在當初地產系在長租公寓跑馬圈地之際，就有反對的聲音。因為地產系的優勢主要在于物業和資本以及對高端住宿產品的打磨能力，然而白領公寓并不能完全體現。

認識到這一點之后，近年來地產系不斷調整布局。保利在已有的保利N+青年社區和保利N+公寓的基礎上，添加了NPUB聯合社區，直指中高端公寓。此外，恒隆地產推出了服務式公寓品牌恒隆府，將先后落戶于武漢、無錫、昆明和沈陽四地的恒隆廣場物業組合。

因此，當手持物業和同樣在住宿產品打造有深厚功力的地產系，開始重視并發力服務式公寓之后，這匹先前有些迷失方向的黑馬，將會迸發出難以想象的爆發力。

最近還有一股行業新勢力值得重點關注，即背景為地方國資委的住房租賃企業以及出身央企和國企的國家隊。今年2月，合肥市住房租賃發展股份有限公司旗下的承寓·康睦嘉服務式公寓正式開業。與市面上已有的服務式公寓產品一樣，這里也可以滿足中短租客戶的靈活租期需求，助力其實現租住自由。

盡管相較于其他派系，國家隊建設服務式公寓，更多是為了承擔人才租賃居住服務，重點不在參與市場競爭。但是，隨著國家隊對服務式公寓市場的不斷深入和了解，假以時日，或也有可能成為一個強勢的競爭對手。

“帶著鐐銬”的酒店系如何實現后來者居上?

不得不承認的一個事實是，雖然酒店集團旗下的服務式公寓品牌誕生的時間并不晚，但是進入中國市場的時間卻不早。為什么這些支持以奢華/高端酒店冠名并運營管理的服務式公寓，沒有跟上集團擴張的步伐？

這主要是因為大多酒店集團旗下的服務式公寓必須搭配酒店產品共同開發，無法支持獨立公寓物業的開發。因此，在簽約項目合作備忘錄時，服務式公寓往往是與酒店組合，以雙品牌的姿態面世。在已落子的萬豪行政公寓中，這樣的組合比比皆是，天津萬豪行政公寓與萬麗天津賓館就是其中之一。

因此，對于酒店系服務式公寓而言，如何在“戴著鐐銬”的同時，發揮多重利好效應，并實現后來者居上？

與酒店品牌“捆綁”開發，既是酒店系服務式公寓的開發劣勢，同時也是難能可貴的優勢。

繼深圳麗思卡爾頓酒店及深圳JW萬豪酒店開業之后，深圳歡樂海岸萬豪行政公寓也選擇了進駐深圳，并成為旗下在華南的首家高級行政公寓。這家萬豪行政公寓，與歡樂海岸開放商華僑城旗下的多家酒店一同，組成了歡樂海岸高端精品酒店群，并成為核心組成部分。

而且多樣的品牌組合，為酒店投資人和業主提供了更多的選擇。雅高旗下有近30個銷售型品牌寓所和長住型服務式公寓品牌，如萊佛士公寓、費爾蒙公寓、索菲特公寓和SLS公寓等奢華品牌公寓，以及高端市場的Mondrian公寓、鉑爾曼公寓等，通過與不同酒店品牌的匹配，能夠誕生更多的品牌投資組合，有助于實現不同品牌的市場份額增長。

不少酒店集團旗下還有針對3-6天客人開發設計的品牌，但是這些酒店產品大多是戶型上僅有開間和一居套房，無法滿足多臥室需求，因此嚴格意義上并不能算作服務式公寓。不過，這些長住型酒店對傳統的服務式公寓有一定分流影響。

不過，于酒店系服務式公寓而言，這些隸屬同一酒店集團的長住型酒店并不是競對，而是可以獲客的重要渠道以及引流的關鍵。萬豪旗下的源宿酒店，為公寓的形式注入了更加前衛的定義，以綠色健康生活為品牌標簽，讓住客感受到萬豪住宿中的環保基因；希爾頓旗下的惠庭，不僅是一個寵物友好型酒店品牌，還是一個設計更加前衛時尚，滿足偏向睿智、年輕消費客群的多元需求。

這些長住型酒店產品，就是一扇窗，可以窺探隸屬同一酒店集團的服務式公寓品質高下。不僅如此，酒店系服務式公寓還能反作用于酒店集團。一如羅凱睿所言，服務式公寓的落地，是集團旗下標志性酒店品牌的自然延伸，為更多消費者締造新的選擇。

綜合來看，無論是品牌、物業、運營服務、品牌組合等，酒店系服務式公寓早已積淀了足夠強大的發展勢能。因此，才能在短時間內實現“集體上新”。不過，活著，并不是酒店系服務式公寓的目標。在面對各有所長的其他派系，如何更好地“戴著鐐銬”起舞，甚至能夠掀起服務式公寓市場新一輪的競爭風暴，這才是酒店系服務式公寓更重要的時代使命。