我是雕叔，房地產從業15年，已為上千人提供買房解決方案，通曉業內門道，我不做所謂的“可能”，只用十五年的實戰經驗幫大家答疑解惑。

以下為“雕叔談樓市”公眾號粉絲問答精選提問，請關注公眾號提問

提問：雕叔您好，蕞近又看了照母山~重光站~北大資源博雅一期二期和 湖霞街地鐵站的康橋融府 。剛需自住首套小三房，考慮未來可能賣出投資，200萬以內。能否從學區，交通，配套，位置未來前景等方面分析一下優劣，感謝。

回答：北大資源在重光站，康橋融府在湖霞街站，兩個樓盤都到了建面2w了，都算是軌道盤，但重光站還有15號線，算近期的雙軌道盤。再加上金州商圈的加持，北大資源的商業資源更好。兩個樓盤的學區都是博雅小學，西師附中，屬于區域內比較好的學區房。未來前景上看，北大資源這邊更接近照母山核心板塊。所以，兩個盤相比北大資源更有競爭力一點。

提問：雕叔，現在手里還有一個武漢二套的資格，手上大概有120萬左右（沒算父母支持），如果純投資買武漢還是重慶，在哪個區域淘筍，怎么買利益蕞大化，謝謝

回答：當然是優先買武漢，大單難單優先。建議買大公館，南山府，星光城，退而求其次才是后湖，四新，白沙洲淘筍。武漢買入較難，重慶較簡單，目前重慶核心區及潛力新區都有較大的上漲，但是買入簡單，看你怎么選擇。

提問：雕叔，去年深圳瘋漲，但漲的都是西部的，東部的羅湖、龍崗、坪山等很多地方都沒漲，已經沒有若干年前好片區領漲，然后差片區補漲，板塊輪動的情況了。重慶以后會不會復制深圳的模式？現在重慶偏遠地段土地天量供應，實在想不出有什么漲的可能

回答：重慶今年大的局面是“輕裝上陣”，基本上18.6之后到21.2這段時間，重慶已經完成了觸底行情。現在正在走上經濟、產業、人口、房價多方位的復蘇階段。重慶的復蘇也體現在GDP增長上了，2020年增長3.9%，也是相當不錯的成績了！我預測2021年，重慶核心區要開始進入房價反彈階段，能買房的盡快入場。

提問：雕叔，貌似樓市已經啟動，重點小區特別明顯，如果市場大范圍上揚，ZF會調控嗎？

回答：目前重慶房價穩定增長，屬于補漲階段，把前幾年應該漲的價值補回來，隔壁成都都已經漲到了4-3-2了，我們和成都差距太大，先到3-2-1再說調控的事。

提問：雕叔 ，看了您分析的本次重慶樓市，我有幾個疑問：1.像您說的板塊分化以優質資產為單位，那這波中央公園之前的剛需投資盤是否不應長期持有，而是在這波漲幅中出售換成中央公園新盤的標桿樓盤？2.重慶中央公園這次漲價是否還有可能再復制，現在科學城板塊是不是淘筍埋伏的時機3.現在買陽光100這類看江的二手還算優質資產嗎，這種房齡較大的江景房是不是在今后重慶樓市發展中會拼不過新區的新房

回答：1.應該長期持有，而不是賣出換，因為價格差距過大，長期來看，雖然是剛需盤，品質比不過標桿盤，但是重慶剛需盤的水準依然很高。而現在的價格體系在上漲到一定程度之后，剛需盤價格會修正上漲。2.僅看好科學城的低價剛需盤，比如之前我們推薦的華潤潤西山，這樣的低價樓盤才有潛力。長期來看，并不看好科學城。因為重慶宇宙中心太多，并不是說科學城不會漲，而是說在這些新區中，科學城搞不贏中央公園，你更應該關注禮大照中央公園。3.江景相對于品質來說不重要。品質樓盤加上江景，就會溢價很多。意思是，如果一個差樓盤，江景好，其實溢價非常有限，不會太貴的。如果一個品質樓盤加上江景，會變得異常貴。江景好與品質差，是一種錯配，并不看好。你看看照母山中央公園那些品質盤的價格，就知道，品質應該排到江景前面去考慮。

提問：你好雕叔，我在重慶準備注冊公司為以后經營貸做準備，注冊哪方面的公司比較好，有什么注意事項嗎，

回答：建議注冊實體類公司。不要注冊偏金融，咨詢類公司。其他沒有什么注意事項，就是每年上半年，要注意上網填寫年報。既然有建倉計劃，應該越早越好。

提問：雕叔，我有一筆房貸是重慶農行的，現在想提前還一部分，我常年不在重慶，請問我到時一定要本人到重慶農行辦理嗎？謝謝

回答：提前預約。然后如果你有事無法親自去還的話，就可以委托別人代辦，讓代辦人準備好兩人的身份證、貸款合同、還款卡以及授權委托證明去辦理就行了。

提問：老大，高新區規劃的科學城等其他產業多長時間可以兌現？未來金鳳是高新區的核心位置嗎？和兩江新區、茶園相比哪個更有潛力？

回答：預計10年左右可以成熟。未來高新區雙核：西永和陶家。和兩江新區相比，自然要晚成熟5-10年，需要長持5-10年。

提問：雕叔好，看到有些公眾號發文說重慶出政策調控了，限制新開盤項目備案價，這個是真的嗎？對今年的行情有什么影響？第二個問題是今年重慶的供應量差不多是去年的3倍！又是天量供應，感覺重慶又會被按在地上摩擦了？。

回答：重慶限價政策出來的話，新房就會變得很香。搖號買房將成為一大趨勢。新房市場熱度不會減，二手房核心區漲價！新盤扎堆的中央公園、西永、大學城的二手房市場涼涼～

提問：雕叔雕叔 能否點評下正榮恒瑞御峯 價格這么高的話 后期折扣會不會很大呀 另外 想聽聽雕叔點評下重慶市場的躍層這個產品 感覺空間利用率確實是高呀 但是好像市場不太認可 謝謝雕叔

回答：正榮地產，一直標榜自己是高端盤，所以一直會比同板塊其他新房貴一些，不論是四新正榮府，還是光谷正榮府。恐怕后期沒有什么折扣，反正就兩棟，如果賣不動就慢慢賣。躍層不要去買，尤其是小面積躍層1.溢價嚴重2.市場趨勢是越來越喜歡平層，小躍層是淘汰產品，是之前迎合小年輕小資開發出的產品，現在小年輕也知道要買平層，即便是小一點。3.浪費面積4.這么小還要上下樓，麻煩5顯得封閉壓抑所以市場不認可，溢價會慢慢回落。

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