京師律師事務所遺產繼承部主任林福明

買賣行為等原因行為與所有權轉讓等物權變動的關系，在我國經歷了從合一到區分的過程。原因行為是產生債權債務的法律行為，原因行為的法律效力是根據民法典總則編以及合同編中有關法律行為和合同的生效要件進行判斷的，是否辦理不動產登記，并不影響原因行為的效力，從而保護債權人的利益，當然法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

根據《民法典》第215條的規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。民法典的該規定完全繼承了原《物權法》第15條的規定，當時《物權法》首次在法律中明確了原因行為與不動產物權變動的區分，從而澄清了以往把原因行為和物權變動合一的錯誤認識，

債的關系由債權和債務構成，債的關系存在于特定人之間，是特定的債務人主體對特定的債權人主體負擔的義務，具有相對性和對人性，它只能約束特定的相對方，不當然約束其他人，也不直接負載在債務人的財產之上。另外，債權是通過債務人的履行實現的，在意思自治的背景下，完全是因為債務人的自我約束，這完全也是基于行為人的相應行為能力，只要行為人的行為能力足以確保其認清自己行為的后果，基于意思自治的考慮，法律就應認可相應的法律效果，無需考量有無處分權。

總之，在判斷買賣行為等原因行為是否有效時，要根據法律行為的生效要件，來判斷意思表示的品質是否為法律所認可，無需考慮有無物權公示，即使沒有公示，也不能因此而直接否定原因行為的效力。在法律沒有另行規定、當事人也沒有另行約定的情況下，只要原因行為符合法律行為的生效要件，自成立時發生法律效力。法律規定法律行為在辦理批準等手續才生效的，批準等手續是其特別生效要件，未辦理批準等手續的，法律行為未生效，而非無效。法律行為附延緩條件或附起始期限的，法律行為在條件成就時或期限屆至時生效。