房?jī)r(jià)又要漲了！這話不是我說(shuō)的，是朋友圈的中介說(shuō)的。
從5月中下旬到最近，朋友圈里的中介又開(kāi)始以建材價(jià)格暴漲，開(kāi)始鼓吹房?jī)r(jià)即將上漲。數(shù)學(xué)學(xué)得好，賣(mài)房沒(méi)煩惱，建材漲價(jià)都給你算好。
01建材成本上漲
當(dāng)然，建材作為房子的成本，必然和房?jī)r(jià)息息相關(guān)。但世界上的因果關(guān)系要是這么簡(jiǎn)單就好了，就像房?jī)r(jià)上漲了，我們的工資就會(huì)漲嗎？那這波建材上漲究竟為什么？又會(huì)帶來(lái)什么影響？
首先，建材漲價(jià)確實(shí)是真的。這兩個(gè)月，作為建設(shè)工程施工主要材料的鋼材、砂石等價(jià)格如脫韁的野馬一般，一路飆升，市場(chǎng)供需關(guān)系緊張異常。
根據(jù)我國(guó)鋼材價(jià)格指數(shù)最新周報(bào)顯示，5月初部分鋼筋價(jià)格上漲至6510元一噸，較3月末的4751元一噸，已經(jīng)上漲了近1800元一噸！
除此之外，上漲的建筑材料還有：玻璃、塑料、鋁材、鋼鐵、不銹鋼，漲價(jià)約30%-40%，如果和去年同期比，鋼材更是漲價(jià)72%！
但是，其實(shí)這波不止是建材在漲價(jià)，大部分的大宗商品原材料都在漲價(jià)！漲幅最大的是苯乙烯，累計(jì)漲幅接近50%，紙漿、PVC，原油、熱軋漲幅超過(guò)20%。純堿、螺紋鋼、玻璃、銅、燃料油、鋁等產(chǎn)品漲幅在16%-20%之間。
全國(guó)多個(gè)城市，還發(fā)布價(jià)格警示。可見(jiàn)這波建材上漲影響多大。
02建材影響房?jī)r(jià)是一句謊言？
剛剛說(shuō)了建材成本，這其實(shí)就是修房子里面的建安成本中的一部分，建安成本的漲價(jià)，真的能影響房?jī)r(jià)嗎？我們重慶樓市還是喜歡用數(shù)據(jù)說(shuō)話。
建安成本，是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡(jiǎn)稱。房屋建筑成本是建設(shè)房屋的投入，安裝成本是安裝房屋設(shè)施設(shè)備的投入，兩者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)、墻體、門(mén)窗，水電工程的強(qiáng)電、弱電（安防、有線電視、電信寬帶），以及給水（含純凈水、中水）、排水（雨水、污水、空調(diào)排水）等材料和人工成本投入。
《我國(guó)建設(shè)工程造價(jià)信息網(wǎng)》發(fā)布的2019年下半年數(shù)據(jù)：
圖源網(wǎng)絡(luò)
2019年，重慶高層建安成本均價(jià)也才1760元。當(dāng)然，杠精會(huì)說(shuō)我不專業(yè)，不懂。說(shuō)對(duì)了，這個(gè)我確實(shí)不懂，這是2年前的數(shù)據(jù)，但是你2021年可能上漲幅度有多大？漲到2000多也就頂天了。
特別是重慶流行一個(gè)說(shuō)法，什么拿地底價(jià)乘以3倍，就是房?jī)r(jià)，我每次看到這種說(shuō)法，也是無(wú)言以對(duì)啊。
當(dāng)然這個(gè)只是一個(gè)均價(jià)，根據(jù)不同的樓盤(pán)肯定會(huì)有上下的浮動(dòng)。但是，大家可以看出來(lái)，建安成本的占比非常低，也就是說(shuō)建材成本的上漲，對(duì)房?jī)r(jià)的波動(dòng)影響非常小，可以說(shuō)幾乎是微乎其微，那么建材成本的上漲真正影響的是什么？
其實(shí)是導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的預(yù)算波動(dòng)，最后很大幾率會(huì)影響樓盤(pán)的質(zhì)量。
03一邊是搶新房，一邊卻是接房就維權(quán)
最近我們的粉絲紛紛給我們留言，一會(huì)不是這里樓盤(pán)漏水，就是那個(gè)樓盤(pán)質(zhì)量有問(wèn)題，真的是當(dāng)初火爆搶房，然后接房就維權(quán)，我們的編輯就這幾個(gè)人，跑這些質(zhì)量問(wèn)題的樓盤(pán)都跑不過(guò)來(lái)。
這兩年，房企的擴(kuò)張速度突飛猛進(jìn)。但是，房子的質(zhì)量問(wèn)題卻層出不窮。甚至包括行業(yè)質(zhì)量標(biāo)桿的大房企都爆出過(guò)問(wèn)題。
我們寫(xiě)過(guò)不少維權(quán)文，出的那些質(zhì)量問(wèn)題，哪個(gè)不是讓人目瞪口呆！
為什么會(huì)出現(xiàn)這么多的問(wèn)題？最核心的原因，還是資金鏈緊張。
開(kāi)發(fā)商的資金鏈緊張，會(huì)直接反應(yīng)在工程質(zhì)量上。剛剛我們也說(shuō)了，土地成本是固定的，現(xiàn)在房?jī)r(jià)備案價(jià)也是能算出來(lái)的，當(dāng)下建材成本上漲就是一個(gè)突發(fā)因素，開(kāi)發(fā)商之前想得太美好，卻遺留了很多變數(shù)，除了建材成本的變數(shù)，還有融資成本的變數(shù)等，高周轉(zhuǎn)，拿地就快速修房子，結(jié)果就是，修好的房子一地雞毛。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)是強(qiáng)者恒強(qiáng)，大魚(yú)吃小魚(yú)，有時(shí)候大開(kāi)發(fā)商都頻傳暴雷的消息，何況那些小開(kāi)發(fā)商了。
被淘汰的開(kāi)發(fā)商大部分都有類似的特征，那是高杠桿經(jīng)營(yíng)，利潤(rùn)抵不住借款的利息，就要倒閉。
結(jié)果導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，為了增加利潤(rùn)空間，除了加快營(yíng)銷(xiāo)和工程周轉(zhuǎn)，別無(wú)他法。
降低成本，壓縮報(bào)價(jià)，帶來(lái)的最直接的結(jié)果，就是質(zhì)量下滑。房地產(chǎn)也要開(kāi)始內(nèi)卷了。當(dāng)然，大家都在卷，房地產(chǎn)吃了這么多年城市發(fā)展、政策紅利，也該到了為國(guó)內(nèi)卷的時(shí)候了。但是不怕房地產(chǎn)問(wèn)“管理要紅利”，最怕房企問(wèn)“質(zhì)量要紅利”。
房子的質(zhì)量、房企的匠心，是需要土壤的。但現(xiàn)在房企圈子，充滿了浮躁，很少有房企能靜下心來(lái)打造產(chǎn)品。
大的品牌房企還好，出了問(wèn)題，就是事后整改，他至少還愿意改，大家買(mǎi)的房子出了問(wèn)題，還能找到人。但是面對(duì)很多小房企，小開(kāi)發(fā)商，或者資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商，最后很可能暴雷，你連房子都無(wú)法接房。
這樣的案例，我們不是才寫(xiě)了很多嗎？有的是樓盤(pán)爛尾都接不了房，有的是接房發(fā)現(xiàn)漏水，結(jié)果開(kāi)發(fā)商在接房的時(shí)候就已經(jīng)破產(chǎn)了。
04開(kāi)發(fā)商的日子難過(guò)
今年4月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在開(kāi)發(fā)商層面先后有濟(jì)南、上海等地的小開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)爛尾，皆是在資金面方面出現(xiàn)問(wèn)題，更有上市公司華夏幸福資金鏈斷裂。這說(shuō)明國(guó)家對(duì)房企融資三條線的作用已經(jīng)顯現(xiàn)，房企正式進(jìn)入破產(chǎn)潮.
今年開(kāi)啟的集中土拍也對(duì)開(kāi)發(fā)商影響頗大，杭州“地產(chǎn)一哥”濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興關(guān)于拿地凈利潤(rùn)的表述，在市場(chǎng)上一石激起千層浪。有投資者在濱江業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上提問(wèn)，杭州集中推地中濱江所拍幾塊地利潤(rùn)預(yù)期情況如何，戚金興回應(yīng)，公司努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平。
而戚金興提到的這一凈利潤(rùn)水平，甚至低于制造業(yè)。事實(shí)上，不僅杭州土地利潤(rùn)低，參與北京集中供地的一位房企高層也告訴財(cái)聯(lián)社發(fā)文人，北京此次供地設(shè)置了嚴(yán)苛的出讓條件，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)下房企盈利空間很小，基本被壓縮到了極致。
面對(duì)僅有1%-2%的凈利潤(rùn)，以及“被壓縮到極致的盈利空間”，房企為何還要爭(zhēng)搶集中供地的地塊？拿地就意味著當(dāng)下能活著，以后的事以后再說(shuō)，不拿地，馬上就要死，沒(méi)有土地開(kāi)發(fā)，原來(lái)的資金鏈就轉(zhuǎn)不下去，結(jié)果就是短期就會(huì)出問(wèn)題，拿地，至少能獲得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，高周轉(zhuǎn)下，快速獲取現(xiàn)金流。
現(xiàn)在對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，最重要的不是利潤(rùn)，是現(xiàn)金流。
05重慶買(mǎi)房的建議
最后大家關(guān)心的還是重慶怎么買(mǎi)房，我的建議是這幾個(gè)方面：
- 盡量買(mǎi)頭部房企的樓盤(pán)。的確，質(zhì)量一樣會(huì)出問(wèn)題，但是至少這些房企會(huì)整改；
- 同樣現(xiàn)在，我不敢說(shuō)開(kāi)發(fā)商一定穩(wěn)當(dāng)，連華夏幸福這樣的房企巨頭都出問(wèn)題了，但是大而不倒，至少會(huì)有人救啊，但是真的救得了嗎？沒(méi)關(guān)系，救不了，還可以拆分賣(mài)，至少會(huì)保證購(gòu)買(mǎi)住宅的業(yè)主權(quán)益，這就是大開(kāi)發(fā)商的優(yōu)勢(shì)；
- 其實(shí)我們最近直播還有文章都提過(guò)一個(gè)事，盡可能買(mǎi)國(guó)企央企背景的開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)，你也別操心什么質(zhì)量了，現(xiàn)階段，穩(wěn)妥才是第一位；
- 至于小開(kāi)發(fā)商，鑒別方法，我們也寫(xiě)過(guò)很多次了，就不多提了。
我們其實(shí)反復(fù)說(shuō)了一個(gè)預(yù)判，未來(lái)的我國(guó)樓市，你可能見(jiàn)到，大部分開(kāi)發(fā)商都是國(guó)企央企控股的了。
今天寫(xiě)這篇文章，一是給大家普及一下房地產(chǎn)成本的事；二是，最近給我們爆料樓盤(pán)質(zhì)量的粉絲太多了，我們?nèi)耸钟邢蓿瓦@點(diǎn)人手都還靠軟文賺錢(qián)養(yǎng)活，不可能增加的，所以很多盤(pán)沒(méi)法派人去寫(xiě)踩盤(pán)，只能抽取，請(qǐng)粉絲諒解。
大家如果有爆料，可以留言告訴我們，記得留下聯(lián)系方式，我們好約你踩盤(pán)。
