文/子木
昨天，剛出差回來(lái)，跟幾位業(yè)內(nèi)老友約飯。
飯局上，搞建筑的老李唉聲嘆氣。細(xì)一打聽(tīng)，原來(lái)是因?yàn)殇撹F大漲價(jià)。
造房子最主要的成本就是鋼和水泥，鋼價(jià)上漲，意味著建筑成本直線拉升。
朋友說(shuō)，這幾年生意本來(lái)就不好做，現(xiàn)在上游一漲價(jià)，公司被逼到絕境。
做，往死里賠；不做，口碑受損，客戶罵自己不是人。這行本來(lái)就吃信譽(yù)的，有了前科，以后生意就會(huì)越做越窄。
其實(shí)鋼漲價(jià)從去年就開(kāi)始了，但誰(shuí)都沒(méi)想到，如此夸張。
數(shù)據(jù)顯示，今年鋼材價(jià)格較2021年同期漲幅高達(dá)36.7%，螺紋鋼價(jià)格飆漲到6000元/噸以上，超越2008年最高點(diǎn)，打破歷史記錄。
很多鋼廠為了降低損失，寧可繳違約金也不愿意發(fā)貨，有的廠子甚至把銷冠都開(kāi)除了，就因?yàn)橹柏涃u得太多……
其實(shí)看到這一切，我是非常緊張的。
因?yàn)楫?dāng)下正處于特殊的樓市環(huán)境中，鋼價(jià)上漲，很可能導(dǎo)致我國(guó)出現(xiàn)一大批爛尾房，我們也可能會(huì)遇到歷史上最差的房子。
到頭來(lái)，接盤(pán)的還是買房人。
那么這個(gè)邏輯是如何形成的呢？
子木帶你深入了解鋼鐵背后樓市的秘密，并告訴你如何在接下來(lái)的買房活動(dòng)中，如何避坑。
1
動(dòng)因
首先我們還是要追本溯源，搞清楚這波鋼價(jià)上漲的動(dòng)因。
如果對(duì)我國(guó)黑色系大宗商品有研究，你肯定知道歷史上有一波鋼鐵大漲潮發(fā)生在2008年。
外國(guó)經(jīng)濟(jì)泡沫前夕，全球經(jīng)濟(jì)繁榮，各國(guó)大基建，對(duì)鋼鐵需求暴漲。
但2021年不同，是多線交錯(cuò)的結(jié)果。
大家都知道我國(guó)是產(chǎn)鋼大戶，占全球60%多，但很多人卻不知道我國(guó)的鐵礦石品質(zhì)一般，開(kāi)采、提煉難度極大，所以鋼鐵的原材料一直嚴(yán)重依賴進(jìn)口，達(dá)到80%。
其中60%來(lái)源于澳大利亞，20%來(lái)源于巴西。
知道這個(gè)根源，你大概能猜到鋼價(jià)為何上漲了。
去年開(kāi)始，疫情肆虐，全球經(jīng)濟(jì)陷入困局，老美開(kāi)動(dòng)印鈔機(jī)瘋狂印鈔，試圖繼續(xù)通過(guò)割韭菜來(lái)提振經(jīng)濟(jì)。
為了防止割韭菜，其他國(guó)家主動(dòng)或被動(dòng)跟進(jìn)印鈔票，由此演變?yōu)槿虼碳そ?jīng)濟(jì)。
錢多了，大宗商品價(jià)格大漲，通脹開(kāi)始加速，其實(shí)這段時(shí)間，不單是鐵礦石在漲，石油、有色金屬期貨也跟著大漲。
但不同其他，鐵礦石原材料主要握在澳大利亞手里。澳大利亞一直都是親美派，日常工作就是跟我國(guó)抬杠。
澳大利亞為了防止老美剪羊毛，順便還能欺負(fù)一下我國(guó)，便立刻開(kāi)始上調(diào)鐵礦石價(jià)格。鐵礦石價(jià)格從一開(kāi)始的500元/噸，漲到了現(xiàn)在1400元/噸，價(jià)格翻了3倍。
鐵礦石價(jià)格上漲，引發(fā)鋼價(jià)上漲，鋼廠開(kāi)始加速釋放產(chǎn)能搶利潤(rùn)，產(chǎn)能擴(kuò)張導(dǎo)致鐵礦石需求繼續(xù)上漲，推動(dòng)資本循環(huán)鏈。
再加上這些年我國(guó)一直去產(chǎn)能，陸續(xù)關(guān)閉一些高能耗高污染的鋼廠，碳達(dá)峰和碳中和國(guó)策下，還要限制鋼鐵產(chǎn)量。
兩者相遇，供需產(chǎn)生矛盾，徹底刺激鋼價(jià)上漲。
為了對(duì)沖外國(guó)和澳大利亞的陽(yáng)謀，前幾天，財(cái)政部稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于取消部分鋼鐵產(chǎn)品出口退稅的公告》。
簡(jiǎn)單來(lái)講，就是下調(diào)進(jìn)口稅率，上調(diào)出口稅率。
我國(guó)是全球最大的鋼鐵產(chǎn)品輸出國(guó)，大到飛機(jī)小到汽車手機(jī)自行車，原材料漲價(jià)，相關(guān)商品物價(jià)必然上漲，回頭再賣給澳大利亞、外國(guó)等進(jìn)口國(guó)，這就是制衡之術(shù)。
但弊端也十分明顯，鋼價(jià)上漲，所有下游產(chǎn)業(yè)成本暴漲，跟鋼鐵有關(guān)企業(yè)舉步維艱，這就是老李所遇到的難題。
看懂這一切，你就會(huì)知道這波鋼價(jià)上漲，短時(shí)間內(nèi)是降不下來(lái)的。
2
無(wú)解的難題
在很多人眼里，老李這類包工頭是一個(gè)非常撈金的行當(dāng)。
過(guò)去的確如此，美女豪車大金鏈，一說(shuō)包工頭都是有錢人的代表。
但自從2016年后全國(guó)大調(diào)控，“限價(jià)”政策出臺(tái)后，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)走低，作為下游的建筑承包商，競(jìng)爭(zhēng)慘烈，利潤(rùn)微薄。
之前上面吃肉，下面吃菜；現(xiàn)在上面喝湯，下面干脆舔剩飯。
建筑行業(yè)工程成本中，原材料占比非常大，約56%，其中45%是水泥，40%是鋼材。
老李說(shuō)，這段時(shí)間混凝土價(jià)格漲了20%，那么建安成本每平方漲了30-40元，他所經(jīng)手的項(xiàng)目有25萬(wàn)平方，意味著僅混凝土成本就增加了1000萬(wàn)元。
本來(lái)這幾年，行業(yè)利潤(rùn)低，大家賺的都是血汗錢，鋼價(jià)一漲，基本都賠錢。
這段時(shí)間，堅(jiān)守契約精神，拿家底死扛的建筑商不多了，更多的是迫于無(wú)奈，干脆撕了合同，寧愿支付違約金也不繼續(xù)做。
國(guó)內(nèi)很多新房項(xiàng)目因此停了工。
但最可怕的是，很多承建商一手接了單子，另一手為了追求利潤(rùn)，想方設(shè)法縮減建筑成本。
鋼價(jià)上漲，那么就要從鋼筋身上做文章。
最直接的方法是把正常鋼筋拉長(zhǎng)后再用于房屋建設(shè)，俗稱“瘦身鋼筋”，可以直接減少建設(shè)成本。
如果想繼續(xù)追求利潤(rùn)，還可以大量采購(gòu)二手鋼筋，這些鋼筋很多都是從舊樓拆下來(lái)回收的，還有一些從地下黑市里買來(lái)的，很多都是不合格的劣質(zhì)鋼，以廢鋼鐵為原料再加工出來(lái)。
這種“劣質(zhì)鋼筋”一直都有黑廠生產(chǎn)，但開(kāi)發(fā)商一般是不會(huì)用的，因?yàn)槲磥?lái)會(huì)涉及到生命財(cái)產(chǎn)問(wèn)題，做這種工程就是在害人。
但現(xiàn)在鋼價(jià)漲成這樣，很難知道有多少家承建商開(kāi)發(fā)商愿意守住良心了，在活下去面前，一切道德層面的東西都化為了泡影。
而且，這是無(wú)法破解的難題。
3
特殊的環(huán)境
一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般分為三步：
政府賣地-開(kāi)發(fā)商拿地-承建商建造
所以，房?jī)r(jià)的組成部分，主要就是樓面價(jià)和建筑費(fèi)用。
過(guò)去，通常樓面價(jià)一般是樓盤(pán)售價(jià)的30%到40%左右。
拋去建筑成本，管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用和稅費(fèi)，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)可以控制在8%～15%左右，利潤(rùn)大，造房子的預(yù)算就多一些。
然而這幾年全國(guó)打壓房?jī)r(jià)，各地紛紛響應(yīng)調(diào)控政策，規(guī)則被強(qiáng)行改變了，樓面價(jià)占售價(jià)比例一路上漲。
不知道你有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，這幾年很多城市同一地段內(nèi)，二手房?jī)r(jià)都會(huì)比新房?jī)r(jià)格高，這種倒掛現(xiàn)象引發(fā)人們哄搶房子，其源頭就是限價(jià)政策。
在調(diào)控市場(chǎng)上，新房房?jī)r(jià)必須要限的，因?yàn)椴幌迌r(jià)，按照開(kāi)發(fā)商的尿性，房?jī)r(jià)會(huì)炒上天，然后帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)啟動(dòng)大行情，之前的調(diào)控成果土崩瓦解。
但房?jī)r(jià)限住了，地價(jià)呢？
好像沒(méi)有被動(dòng)搖過(guò)。
前幾年玩得最狠的是帝都，2017年重拳調(diào)控之下，出現(xiàn)了大批量“限競(jìng)房”，翻譯一下就是“房?jī)r(jià)限死了，地價(jià)你隨便搶”。
這相當(dāng)于把開(kāi)發(fā)商們關(guān)在籠子里，自相殘殺，沒(méi)有贏家，因?yàn)榧词鼓玫搅说兀彩菦](méi)有利潤(rùn)的。
開(kāi)發(fā)商沒(méi)有利潤(rùn)怎么辦？只能向下壓榨建筑承包商。
建筑承包商沒(méi)有利潤(rùn)怎么辦？只能縮減材料成本。
直到2021年下半年，帝都才開(kāi)始逐步拋棄限競(jìng)房，今年集中供地上，限競(jìng)房更是徹底退出歷史舞臺(tái)。
然而這套玩法卻傳染到了全國(guó)各地。
從近期集中土地拍賣可以看出，除了北京地價(jià)有嚴(yán)格限制以外，其他很多城市的地價(jià)繼續(xù)狂飆，尤其重慶，土地平均溢價(jià)率高達(dá)42.99%。
所以接下來(lái)，全國(guó)各地會(huì)接棒帝都，出現(xiàn)大量的“限競(jìng)房”，在信貸收縮、房住不炒大背景下，開(kāi)發(fā)商、建筑商將陷入困境。
而在這種困境之中，任何涉及利益的因素都會(huì)變得非常敏感，比如現(xiàn)在鋼價(jià)上漲帶動(dòng)建筑成本飆漲，很可能成為壓垮這個(gè)行業(yè)的最后一根稻草。
4
避險(xiǎn)攻略
我們無(wú)法改變潮水的方向，那么就要學(xué)會(huì)在夾縫中尋找陽(yáng)光。
所以接下來(lái)子木必須給大家?guī)讉€(gè)真誠(chéng)的建議：
預(yù)計(jì)鋼價(jià)上漲會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，今年開(kāi)盤(pán)的期房是最危險(xiǎn)的。首先如果有條件，還是盡量去淘二手房，所看即所得，買不了吃虧買不了上當(dāng)。
二手房首選5年左右的次新房，這個(gè)時(shí)間段的房子交易稅費(fèi)少，周邊配套基本都成熟了，房屋質(zhì)量和物業(yè)水平的什么問(wèn)題也都能看出來(lái)。
最重要的是5年一周期，根據(jù)房子的流動(dòng)性能評(píng)估出房?jī)r(jià)增值空間，等住幾年再賣也不愁買家接手，品質(zhì)好的房子就像是金子，會(huì)持續(xù)發(fā)光的。
如果你實(shí)在不想買二手房，對(duì)新房又深度迷戀，那你一定要清楚下面幾點(diǎn)：
1、接下來(lái)的所有期房，都會(huì)面臨建筑成本上漲的問(wèn)題，這時(shí)候比得是抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
所以你買房，盡量選擇大型品牌開(kāi)發(fā)商，央企背景或者集團(tuán)性公司。
大開(kāi)發(fā)商底子厚，基本沒(méi)有爛尾風(fēng)險(xiǎn)，即使現(xiàn)在虧錢也能扛得住，而且因?yàn)橛挟a(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，生產(chǎn)成本低，造爛房子的概率相對(duì)較小。
2、買限價(jià)房，進(jìn)售樓處之前，一定要查清楚這個(gè)盤(pán)的“樓面價(jià)”，一般網(wǎng)上都有公示，問(wèn)樓盤(pán)銷售或中介，他們也會(huì)告訴你。
除一線城市以外，一般情況下，樓面價(jià)占房?jī)r(jià)的30%～40%以內(nèi)為合理，但只要超過(guò)60%甚至70%，這種房子盡量不要買，按我的經(jīng)驗(yàn)，10個(gè)買房9個(gè)維權(quán)。當(dāng)然不同城市算法不同。
前段時(shí)間遇到一個(gè)盤(pán)，樓面價(jià)1.6萬(wàn)/平米左右，售價(jià)2.4萬(wàn)/平米，算下來(lái)土地成本66.7%，還是精裝交房，開(kāi)發(fā)商基本是賣一套虧一套，賣完房子純虧8個(gè)億。
有人說(shuō)，一定要買樓面價(jià)高的房子，性價(jià)比高。
傻不傻？
樓面價(jià)是根據(jù)行情走的，土地本來(lái)沒(méi)多少成本，政府說(shuō)多少是多少，樓面價(jià)越高，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)越低，建筑工程質(zhì)量就越危險(xiǎn)。
買房就是人生的一項(xiàng)重大投資，投資的首要條件就是安全，其次再考慮舒適性以及潛力空間。
千萬(wàn)不要跟資本談感情，因?yàn)橹罢劯星榈模柬斨胰绽瓩M幅去了。
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