本文來源：時代財經 作者：謝斯臨

編者按：7月22日，時代財經迎來了5周年。從“呱呱墜地”到躋身主流財經媒體陣營，時代財經用5年的時間詮釋了“向上的力量”。過去5年，經濟領域新動能加快成長，新產業(yè)、新業(yè)態(tài)、新商業(yè)模式、新品牌集中涌現(xiàn)。在這個充滿變數的時代，我們見證著變化，也主導著變化，正是這一股股“向上的力量”成就了更多的美好。值此5周年之際，時代財經推出“向上的力量”專題策劃，從微觀視角呈現(xiàn)各行各業(yè)的發(fā)展之勢。

5年前，即將走出象牙塔的徐倩因為實習結束后無法轉正留下而陷入迷茫。一天，在她下班時正好看到了在實習單位樓下共享辦公空間的招聘信息。

那是一個裝修洋氣的巨大辦公空間，時髦的男女穿梭其中。每到午休時分，各行各業(yè)的打工人會涌入公共區(qū)域內，打一杯免費的咖啡，攤在舒適的沙發(fā)上小憩。每到周末，這里還會舉辦各類創(chuàng)業(yè)者活動分享交流各自的經驗，試圖在思維的碰撞中發(fā)現(xiàn)新的火花，又或者是開拓新的合作機會。

這是最吸引徐倩的一點。輕松、靈活、有趣、自由，共享辦公最吸引人的地方就在這些打破工位的“交互空間”之中，似乎能有無數的可能性迸發(fā)出來。

圖片來源：視覺我國

那也是共享辦公行業(yè)最好的時光，在“雙創(chuàng)時代”的紅利下，這個新興行業(yè)迅速被市場所接受，并依靠重塑辦公空間這一點獲得資本市場的極高估值。被稱為共享辦公空間鼻祖的WeWork在其巔峰時期遞交招股書，被資本市場認為將達到470億美元的超高估值，風頭無兩。

但很快，拐點悄然而至。行業(yè)鼻祖WeWork上市失利，估值“跳水”僅剩80億美元。隨之而來的是資本熱潮退去，行業(yè)持續(xù)動蕩。市場淘汰加速，吞并、廝殺、堅守、倒下，曾經萬馬奔騰的賽道，開始漸漸狹窄。

疫情更是給了共享辦公行業(yè)最后一擊。大起大落后，一晃5年時間已然過去，行業(yè)正在慢慢重新回歸冷靜。現(xiàn)在擺在眾多“幸存者”面前的問題是，下一步該走向何方？

潮起與潮落

在徐倩剛剛加入共享辦公行業(yè)的那兩年，這個市場正在經歷著最瘋狂的歲月，熱錢如洪水般涌入。在資本的支持之下，共享辦公的參與者們拿著融來的海量資本瘋狂跑馬圈地。

世邦魏理仕數據顯示，僅2018年，共享辦公就在大中華區(qū)寫字樓市場全年吸納面積約50萬平方米，為2017年的3倍；9個主要全國性共享辦公品牌在7個國內主要城市新增125個網點，新增工位數超過10萬個。

徐倩向時代財經回憶，那兩年無數共享辦公空間在短時間內涌現(xiàn)，而類似WeWork這樣的巨頭更是直接在甲級寫字樓里十層十層的簽約，在進入深圳一年多的時間里，WeWork就已簽下8、9個共享辦公空間。

一開始，市場似乎還能消化掉這些供給。但很快，行業(yè)發(fā)展就走到了拐點。源源不斷的供給開始碰上持續(xù)萎縮的需求，問題開始隨之涌現(xiàn)。一方面，入場的玩家瘋狂跑馬圈地集中帶來了大量的供給。然而，在2018年前后，國內宏觀經濟下行，實體經濟受影響，共享辦公的需求開始萎縮。

徐倩向時代財經表示，2017年、2018年時她所在的空間還曾實現(xiàn)滿租的非凡成績。可是從2019年中開始，出租率就出現(xiàn)大幅下降，整體出租率只能維持在75%左右。“我們還算做得不錯的，很多空間的出租率會比我們更低。”

對實質仍是“二房東”模式的共享辦公企業(yè)而言，不管有無租戶入住，租賃企業(yè)必須先墊付租金，以及共享空間的各項維護費用。在出租率不夠高的情況下，共享辦公很容易陷入虧損困境。

據《2018年我國聯(lián)合辦公活力指數報告》測算，一個共享辦公空間出租率的生死紅線在85%左右。徐倩告訴時代財經，這是一個極高的要求，在經濟上行區(qū)間也只有少數運營能力強的空間能夠滿足，而在經濟下行區(qū)間，幾乎所有的共享辦公空間根本做不到這一點，盈利幾乎成為不可能。

在共享辦公行業(yè)的發(fā)展初期，盈利似乎不是真正的重點。在資本眼里，短期的盈利比不上燒錢帶來的市場份額的擴張，前者是眼前的蠅頭小利，而后者賭的是遠大未來。行業(yè)發(fā)展最大的特征就是燒錢換規(guī)模，再用規(guī)模換份額。但由于共享辦公自身無法造血，因此充沛且源源不斷的“彈藥”才是行業(yè)快速成長的核心支撐。

對于風投行業(yè)而言，這是一個極其常見的邏輯。但在資本眼里，最初虧掉的錢必須在規(guī)模做大之后反哺回來。然而，在共享辦公行業(yè)連續(xù)虧損多年之后，仍然缺乏一套行之有效的商業(yè)模式，其盈利表現(xiàn)甚至較之前更差，資本的態(tài)度開始轉變。

其中最明顯的表征就是WeWork上市失敗。2019年8月，在WeWork IPO前夕，這家共享辦公巨頭的估值從470億美元大幅縮水至僅有80億美元，其招股書最終也被撤回。

伴隨著WeWork的“倒下”，整個行業(yè)融資次數驟減，大量資金鏈緊張的中小共享辦公企業(yè)也在這時倒下。包括納什空間、氪空間在內的多家共享辦公頭部企業(yè)也在這時相繼爆出裁員、欠薪等消息，共享辦公集體跌落神壇。

而那些成功在這一輪洗牌之中存活下來，卻不曾想更大的危機就躲在身后。2021年一開年，新冠疫情開始在全球蔓延，還沒走出寒冬的共享辦公行業(yè)又遭遇急凍。

在疫情期間，共享辦公面對的是在這次疫情中受到巨大沖擊的中小企業(yè)。很多租用共享辦公空間的中小企業(yè)，在現(xiàn)金流上出現(xiàn)問題，退租是降低成本最直接的方式。但疫情導致的人員流動受限，又讓招商變得幾乎不可能，不斷升高的空置率讓共享辦公行業(yè)遭到了近乎毀滅式的打擊。

邁點研究院發(fā)布的《2021年我國辦公行業(yè)疫情應對及訴求分析報告》顯示，2021年春節(jié)過后，61.9%的受訪共享辦公企業(yè)項目拓展停滯，部分企業(yè)已簽物業(yè)可能因裝修停工而影響產品上市。52.38%的受訪企業(yè)因為客戶減少，現(xiàn)金流緊張，物業(yè)租金壓力較大，業(yè)務驟停。

兩輪洗牌之后，繼續(xù)留在牌桌上的選手已經不多。而那些留下來的玩家，也已經遭受重創(chuàng)。2021年11月，共享辦公第一股優(yōu)客工場通過特殊目的收購（SPAC）公司Orisun Acquisition Corp流血上市時，其估值僅剩6億美元。兩年前，優(yōu)客工場喜提D輪融資后估值高達30億美元，縮水近8成。

輕資產轉型？

歷經諸多動蕩，度過了近五年摸索期之后，共享辦公如今終于逐漸恢復平靜。現(xiàn)在擺在眾多幸存者面前的問題是，下一步該走向何方？

眾多玩家給出的答案之一是由自己租賃物業(yè)進行改造出租的二房東重資產模式向輕資產模式轉型，自己不再做房東，而只是提供運營、管理服務。

早在2018下半年開始就宣布輕資產轉型的BEEPLUS創(chuàng)始人兼CEO賈凡向時代財經表示，在創(chuàng)業(yè)的前幾年，BEEPLUS也曾跟隨WeWork的腳步，以重資產的模式在廣州、深圳等一線城市開了最初的幾家空間。

但賈凡很快發(fā)現(xiàn)，二房東的模式存在兩個巨大的問題。一方面，二房東模式剛性兌付的租金壓力，在市場上行階段或許還能很好的維持平衡，但一旦市場開始下行或者出現(xiàn)波動，企業(yè)現(xiàn)金流就將面臨極大壓力。與此同時，每一個空間開始運營之前需要投入大量的裝修成本，因此運營商需要巨額的資本投入才能實現(xiàn)規(guī)模化的擴張。以當時BEEPLUS的規(guī)模跟資金體量，完全無法與WeWork等巨頭進行競爭。

“當時我們判斷，共享辦公行業(yè)最終應該向酒店行業(yè)學習。喜來登、萬豪在全世界有那么多家酒店，但沒有一家是自己整租下來，投入裝修運營的。相反，酒店行業(yè)更為成熟的模式是選擇與業(yè)主相互綁定，輸出自己的產品、品牌及運營能力。”

基于這樣的判斷，從2018年下半年開始，BEEPLUS喊出打造“辦公界萬豪”的口號，開始輕資產轉型，并分出商企總部定制空間、輕資產定制輸出的產業(yè)空間、為地方政府打造的政務空間和提供辦公配套生活化服務的公共空間4條產品線。

2019年，深圳瑞思集團引入BEEPLUS“輕資產輸出”服務，對旗下寶安靈芝一處建筑面積10000平方米的物業(yè)進行重新規(guī)劃定位。經過空間的改造與一年時間的運營，該項目近1600個工位，157個獨立辦公商務空間全部實現(xiàn)滿租，項目平均租金水平高于周邊同地段的80%。

首個項目成功的經驗為BEEPLUS后續(xù)的輕資產擴展背書。據賈凡透露，目前BEEPLUS已簽合同輕資產項目已達到17個，預計2021年年底簽訂運營管理的輕資產項目項目將達到20個。

“到明年年底，希望這個數字能擴張到40、50個左右。”

同樣宣布輕資產轉型的不乏行業(yè)內的頭部玩家。2021年4月，優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶也宣布將向輕資產戰(zhàn)略轉型。不久后，氪空間也在內部孵化了輕資產管理品牌——Kreator Space。“我們要做資管領域的‘麥當勞’，給客戶以性價比高的服務。”氪空間CEO王雪泉接受采訪時表示。

與物業(yè)業(yè)主合作提供運營管理服務獲取營收的輕資產模式，不再像以往那樣依靠賺租金差盈利，而是只輸出運營管理，由合作方負責物業(yè)及裝修的成本。輕資產模式的優(yōu)勢在于將運營管理能力從商業(yè)地產運作中分離，不用像以往那樣承擔剛性兌付的租金壓力以及空置率帶來的現(xiàn)金流風險。

根據共享辦公第一股優(yōu)客工場2021年報數據，輕資產的戰(zhàn)略轉型或能有效改善了共享辦公行業(yè)的盈利狀況。2021年，優(yōu)客工場總營業(yè)收入8.77億元，同比降低25%；凈虧損5.08億元，虧損同比縮窄37%，攤薄后每股虧損7.5元，同比降低52.5%。

毛大慶曾對此解釋稱，公司減虧主要原因在于輕資產項目的增加。2021年，優(yōu)客工場在輕資產模式下增加了18萬平方米的管理面積，78個空間場地和21個城市。截至2021年末，在優(yōu)客工場總管理面積中，54%是輕資產模式，僅剩46%是自營模式。

但輕資產模式也不是沒有缺點。賈凡向時代財經表示，輕資產項目更重要的是服務業(yè)主，幫業(yè)主創(chuàng)造價值。在降低風險的同時，單個項目的收益將顯著減少。相比重資產的高風險高收益，如何取舍，全在個人。

“我們更看中的是通過‘輕資產’，BEEPLUS能快速連鎖化，快速品牌化、規(guī)模化。”

精細化運營是方向

相比于低風險、低收益的輕資產模式，從理論上來講，重資產的運營模式，收益更能最大化。因為重資產模式有兩塊收益，一是運營產生的收益，另一塊則是伴隨物業(yè)增值帶來的價值。但問題在于，共享辦公企業(yè)應該如何在繼續(xù)重資產運營模式的同時，躲避風險。

“細摳每一分錢”的創(chuàng)富港是其中的代表，這家成立于2008年的共享辦公企業(yè)一直隱藏在公眾的視野之外，直到近期才因出色的盈利表現(xiàn)“出圈”。

創(chuàng)富港董事長薛春在接受時代財經采訪時曾指出，創(chuàng)富港的工位空間僅有同行面積的一半，其裝修成本也能比同行便宜50%甚至100%。同時，不急于快速規(guī)模擴張的創(chuàng)富港始終錨定核心城市、核心區(qū)域，對物業(yè)的地址、空間設計、營銷方面有著極其詳細的把控。始終保證創(chuàng)富港的出租率維持在90%以上，遠高于同行70%的標準。

“選址差，銷售收入差20%；設計差，銷售收入又差20%；每一個細節(jié)差一點都可以要企業(yè)的命” ，薛春強調，每一個細節(jié)都不能差，團隊、快速營銷和保持滿租的能力缺一不可。

另一方面，為產生最大化的單位面積收入，創(chuàng)富港通過數字化方式實現(xiàn)“選址、設計、裝修、新店營銷、老店維持”等每一核心環(huán)節(jié)的可量化控制，從而控制風險，確保“單店盈利化”。據透露，在IT技術的賦能下，創(chuàng)富港可以在每個環(huán)節(jié)實現(xiàn)效益提升20%。

得益于這些方面的精細化運營管理體系。在行業(yè)整體虧損與現(xiàn)金流短缺的2019年，創(chuàng)富港卻能實現(xiàn)營業(yè)收入5.38億元，同比增長27.85%；扣非凈利潤1282.35萬元，連續(xù)4年正向盈利。

即便在深受疫情影響的2021年上半年，創(chuàng)富港也實現(xiàn)營收10.41%的同比增長，凈利潤則為1812.03萬元，同比大增103.73%。

而要進一步提升盈利空間，除去壓縮成本降低風險之外，另一條通路在于拓寬收入來源。目前我國共享辦公主要商業(yè)模式以“承租運營”為主，該類模式利潤相對穩(wěn)定，但受出租率影響大，共享辦公傳統(tǒng)的盈利模式存在發(fā)展需要，且疫情沖擊讓這一問題模凸顯。艾媒咨詢分析師指出，未來企業(yè)通過深化垂直化服務、提供全鏈條運營支持，將是突破瓶頸的重要方向。

如國際共享辦公企業(yè)雷格斯IWG集團的一大營收來源是“虛擬辦公室”，這種業(yè)務無需租用實體辦公室，創(chuàng)業(yè)者或中小型企業(yè)即可在雷格斯全球各地的網點享有辦公地址，客戶甚至可以委托雷格斯代辦工商注冊以開展業(yè)務。

同時，雷格斯的服務人員將7天24小時負責接聽來電并轉接給客戶，以及文件包裹的代收、寄存等服務。這些低成本的辦公服務，幫助雷格斯在辦公租賃市場疲軟的時候，仍有接近1%的凈利潤。

薛春也強調，創(chuàng)富港一直想做的一件事，就是把服務鏈接拉長、終身化。在業(yè)務流程IT化外，創(chuàng)富港還通過發(fā)力企業(yè)注冊、財稅代理及秘書處收費服務、社群服務等增值服務，試圖擺脫國內聯(lián)辦企業(yè)普通存在的“二房東”短板。

據透露，創(chuàng)富港按實際業(yè)務數據測算，來自增值服務收入占比約25%，遠超同業(yè)僅有5%左右水平。