文、圖/全媒體記者 徐煒倫
在廣州樓市調(diào)控持續(xù)加碼的背景下，傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”的到來讓市場再次活躍了起來。據(jù)貝殼研究院廣州分院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年9月第一周（統(tǒng)計(jì)時(shí)間為8月30日至9月5日），廣州一手住宅新增供應(yīng)量超四千套，開發(fā)商為迎接“金九銀十”積極備貨。
而縱觀上個(gè)月，廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，今年8月（統(tǒng)計(jì)時(shí)間為7月26日至8月25日），廣州新批供應(yīng)達(dá)11367套（112.39萬平方米），創(chuàng)2021年以來新高。其中白云區(qū)新批供應(yīng)16.6萬平方米，僅次于增城區(qū)。此外，在8月廣州總體成交回落的情況下，白云卻“逆勢”向上，成交875套（8.78萬平方米），套數(shù)環(huán)比上升17%。截止至8月，白云區(qū)一手住宅庫存量達(dá)到96.54萬平方米，消化周期為13.2月，可售貨量充足。
據(jù)《廣州市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，“十四五”期間，廣州市新增新建商品住房供應(yīng)力爭累計(jì)達(dá)到65萬套，白云區(qū)計(jì)劃新增商品住房3萬套。新增住房主要布局在白云湖數(shù)字科技城、廣州設(shè)計(jì)之都、白云新城、民科園等重點(diǎn)平臺及軌道交通站點(diǎn)周邊地區(qū)，以及陳田村、田心村、小坪村和江夏村等城中村改造區(qū)域。
記者走訪白云區(qū)數(shù)個(gè)核心板塊發(fā)現(xiàn)，受板塊位置以及規(guī)劃差異，一手住宅價(jià)格依舊“豐儉由人”，部分板塊新盤扎堆上市，城市更新開發(fā)項(xiàng)目逐漸登場，斷供多年的板塊也有新盤入市“搶足風(fēng)頭”。
白云湖板塊四盤集中搶客，最小戶型69平方米
白云湖板塊是近年白云區(qū)新興板塊之一，白云湖數(shù)字科技城的規(guī)劃加上大面積的人工湖景觀資源提升了該板塊的發(fā)展?jié)摿Γ浾咦咴L時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前板塊內(nèi)主要道路兩側(cè)地塊及地鐵站點(diǎn)周邊大多數(shù)已進(jìn)入改造階段。至今年8月下旬，越秀天悅云湖開盤，白云湖板塊已有3個(gè)樓盤在售（其余兩個(gè)樓盤為品實(shí)云湖花城、保利云湖壹號），廣州中原研究發(fā)展部表示，得益于以上3盤入市，8月白云區(qū)成交量有所上升。目前，板塊內(nèi)還有全新盤中建星光城已開放樣板房示范區(qū)，四盤將在“金九銀十”集中搶客。
雖然上述四盤在同一板塊內(nèi)，但具體來看這些項(xiàng)目的產(chǎn)品及各自優(yōu)勢有所不同。據(jù)項(xiàng)目銷售人員介紹，業(yè)內(nèi)將白云湖板塊區(qū)分為“東湖”與“西湖”板塊，最早開盤的品實(shí)云湖花城位于“西湖”板塊，同時(shí)也是其中建設(shè)體量最大的項(xiàng)目，總建筑面積為78萬平方米，而中建星光城總建筑面積僅有18萬多平方米。
以交通對比來看，品實(shí)云湖花城與越秀天悅云湖的營銷中心僅隔著一條馬路，但越秀天悅云湖的營銷中心更靠近已開通的廣州地鐵8號線北延段亭崗站，不過據(jù)銷售人員表示，目前越秀天悅云湖開放的營銷中心僅作為臨時(shí)展示，后續(xù)將在距離約100米的項(xiàng)目住宅處開放新的營銷中心，屆時(shí)，本就相隔不遠(yuǎn)的兩個(gè)樓盤與地鐵站的距離將更加相近。中建星光城則靠近地鐵滘心站，但記者走訪時(shí)注意到，從該項(xiàng)目通往地鐵站因圍蔽改造需要繞行，地圖導(dǎo)航顯示步行距離約1公里，銷售人員介紹：“一旦改造完成后，從石沙公路穿行過去只需要約400米。”而位于“東湖”板塊的保利云湖壹號交通稍弱，周邊目前沒有開通的地鐵站，未來規(guī)劃有廣州地鐵24號線夏茅站，可換乘6條地鐵線路。此外，記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，保利云湖壹號營銷中心靠近白云湖東湖東門，景觀優(yōu)勢較上述三盤最為明顯，但周末時(shí)停車位較為緊張。
具體產(chǎn)品來看，保利云湖壹號目前在售81-113平方米三至四房，也有少量的113-140平方米四房產(chǎn)品，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有下沉空間，打造社交場所。品實(shí)云湖花城在售70-141平方米產(chǎn)品，均為“N+1”戶型，帶可變化空間，社區(qū)內(nèi)自帶圖書館、閱覽室等場所。越秀天悅云湖首推76-102平方米三至四房，主臥帶雙飄窗設(shè)計(jì)，銷售表示以后會加推更大面積的產(chǎn)品。中建星光城將首推四個(gè)項(xiàng)目中面積最小的69平方米“2+1”戶型，其中可變化空間由陽臺打造，面積較小。除未開盤的項(xiàng)目以外，其余項(xiàng)目均價(jià)3.9萬-4.3萬元/平方米。
金沙洲板塊斷供多年上新，靠近“皇冠”地塊
位于白云區(qū)西部的金沙洲（廣州地區(qū)）今年受關(guān)注較多，首先4月份廣州首次集中供地當(dāng)中，多年未供應(yīng)住宅用地的金沙洲成交一宗樓面地價(jià)42122元/平方米的“皇冠”地塊，躋身廣州土地拍賣樓面地價(jià)前十之列。
其次，一手住宅斷供多年的金沙洲也有新盤將上市，該項(xiàng)目前身為越秀集團(tuán)去年年底在金沙洲拍得的住宅用地，樓盤項(xiàng)目名為越秀天悅金沙，目前暫未開放營銷中心，記者在其設(shè)在荔灣悅匯城的展點(diǎn)了解到，該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)1500多戶，最大的優(yōu)勢在于自然山體和湖水景觀資源，周邊也有不少休閑公園，而周邊的商業(yè)配套也較為成熟，永旺夢樂城、萬達(dá)廣場、金鉑天地等均已開業(yè)。交通方面，項(xiàng)目距離最近的地鐵站潯峰崗站有約2公里的距離，乘坐公交車換乘較為方便。
從沙盤效果來看，項(xiàng)目整體規(guī)劃建設(shè)33棟住宅，包括4棟最高47層的超高層住宅以及占比較多的低密度小高層，產(chǎn)品涵蓋面積段95-160平方米，銷售人員表示項(xiàng)目主要客戶面向改善型群體，營銷中心將在9月底開放，有可能同步開盤，價(jià)格未定，但銷售表示“有可能4萬多元/平方米”。此外，該項(xiàng)目與“皇冠”地塊隔湖相望，銷售人員表示規(guī)劃建設(shè)時(shí)將此項(xiàng)目產(chǎn)品與“皇冠”地塊計(jì)劃建設(shè)的產(chǎn)品有所區(qū)別，面向客群不同，形成的競爭不大。
鐘落潭板塊多個(gè)開發(fā)商進(jìn)駐，新盤2萬多元/平方米起
隨著中心城區(qū)客源外溢以及規(guī)劃利好，定位為白云區(qū)“1358”發(fā)展規(guī)劃中“八大產(chǎn)業(yè)園區(qū)”之一的大健康生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地的鐘落潭板塊也逐漸得到重視，目前該板塊已有正榮、越秀、保利、旭輝、綠地、中鐵建等多家企業(yè)進(jìn)駐開發(fā)，在即將到來的廣州市第二輪集中供地當(dāng)中，鐘落潭板塊也有土地出讓。
日前，板塊內(nèi)全新項(xiàng)目旭輝綠地鉑云天境營銷中心開放，是旭輝集團(tuán)與綠地香港的聯(lián)合之作，項(xiàng)目靠近新廣從快速路，搭乘距離項(xiàng)目1千米左右的廣州地鐵14號線鐘落潭站可到達(dá)竹料、鎮(zhèn)龍兩個(gè)未來的TOD樞紐，交通較為便利。產(chǎn)品上，主推75-112平方米三至四房，規(guī)劃有1棟高層，5棟小高層。目前開放的樣板間中比較有創(chuàng)意的設(shè)計(jì)是76平方米戶型客廳有一個(gè)隔間可當(dāng)書房使用，放置了化妝品吸引年輕剛需群體，112平方米戶型設(shè)有超大陽臺。銷售人員表示，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在9月中下旬正式開盤，“首推會有約360套房源，價(jià)格未定。”
與旭輝綠地鉑云天境相鄰的保利瓏玥公館則主推76-102平方米三至四房，均價(jià)2.8萬-3萬元/平方米，售樓部外規(guī)劃有綠道直達(dá)地鐵站，相較于前者更加接近地鐵站。
白云區(qū)在“金九銀十”將迎來更多項(xiàng)目推新，因板塊差異，房價(jià)豐儉由人。小坪村舊改項(xiàng)目佳兆業(yè)白云城市廣場的銷售人員表示：“雖然未開盤，但已有數(shù)百個(gè)意向買家，因此第一期會加推一棟樓，中低樓層的產(chǎn)品價(jià)格可能在4.3萬元/平方米起。”而在白云“價(jià)格高地”的白云新城，陳田村舊改項(xiàng)目富力富云山將推120-180平方米三至四房。
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責(zé)編 | 鄧偉東
