相比十多年前，現(xiàn)在的地產(chǎn)行業(yè)整體上已經(jīng)不再如昔日那般如日中天，近幾年萬達(dá)“瘦身”，恒大債臺(tái)高筑的消息更是給整個(gè)行業(yè)籠罩了一層“夕陽(yáng)西下”的色調(diào)。當(dāng)然這都是相對(duì)而言，所謂瘦死的駱駝比馬大，地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)依舊巨大，只是相關(guān)企業(yè)從“一路高歌”變成了“如履薄冰”。

富力起家于廣州，20年間的高速發(fā)展過程和在經(jīng)營(yíng)決策方面的果敢體現(xiàn)了富力的進(jìn)取心，其中最被人熟知的一件事就是在2017年富力花費(fèi)200億從萬達(dá)手里買下了70多家酒店，加入了全球最大酒店運(yùn)營(yíng)商行列。不過現(xiàn)在的富力卻被營(yíng)收下滑、高額負(fù)債所困擾。

一、激進(jìn)的富力宏觀把控不足

富力早期在地產(chǎn)行業(yè)處于領(lǐng)先的地位，富力集團(tuán)的房地產(chǎn)銷售額在2008年時(shí)位居行業(yè)第4，十幾年后，富力已經(jīng)明顯掉隊(duì)。2017年銷售額位列23，2018年略有上升，排名19位，顯然不能和以前的榮光相提并論。

2021年測(cè)評(píng)機(jī)構(gòu)根據(jù)品牌價(jià)值給出了房企十強(qiáng)名單。前三甲位中海、萬科和恒大，富力排在第9位，2018年時(shí)還在身后的華潤(rùn)和融創(chuàng)都已經(jīng)超過了富力。富力是如何一點(diǎn)一點(diǎn)失去領(lǐng)先地位的呢？

自2005年起，富力的房產(chǎn)銷售規(guī)模就一直增長(zhǎng)緩慢。主要原因是富力集團(tuán)把重心放在商業(yè)地產(chǎn)上面，富力制定自認(rèn)為具有前瞻性的計(jì)劃，通過以城市新CBD為契機(jī)，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，建立獨(dú)樹一幟的多元商貿(mào)業(yè)態(tài)，從而實(shí)現(xiàn)行業(yè)領(lǐng)跑。

因此富力在這十年的發(fā)展和整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)程明顯不符，與此同時(shí)其他同行房企都在大力發(fā)展住宅開發(fā)，通過高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)高盈利。相比住宅開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期投資更大，整體進(jìn)程更慢，直接拉長(zhǎng)回報(bào)周期。

從現(xiàn)在來看富力這個(gè)決策是存在戰(zhàn)略性的失誤，雖然事后諸葛亮，但是資金回流期長(zhǎng)的確讓富力喪失了最初積累的領(lǐng)先地位。此外富力在買地上也沒掌握好節(jié)奏，2005年是富力上市的年份，可以說這時(shí)的富力正是信心滿滿的時(shí)候，就像她的名字一樣，富有力氣。

從整體持地來看，富力的布局是十分合理的，涵蓋主要地區(qū)，二線城市和三四線城市成為經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)，通過擴(kuò)大范圍來分化風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)的房地產(chǎn)是一個(gè)分化的行業(yè)，有著明顯的局部差異，更寬闊的經(jīng)營(yíng)范圍有利于減緩區(qū)域市場(chǎng)波動(dòng)帶來的影響，同時(shí)能夠有效把握住不同成長(zhǎng)時(shí)期有潛力的城市。

2006年富力開始大規(guī)模買地，兩年里增加的土地儲(chǔ)備規(guī)模到達(dá)2000萬平方米，大規(guī)模的買入土地拉高了富力的債務(wù)，而2008年的到來給了富力沉重的打擊。2008年金融危機(jī)爆發(fā)，全球經(jīng)濟(jì)都不景氣，同時(shí)這也是我國(guó)股市最糟糕的一年。經(jīng)濟(jì)低迷導(dǎo)致房地產(chǎn)景氣指數(shù)應(yīng)聲下跌10個(gè)點(diǎn)，在折線統(tǒng)計(jì)圖中生生地砸出了一個(gè)坡度。

這時(shí)候的富力喊出了那句口號(hào)，要撐過明年。2009年政府救市，富力才在搭上了救命船。此外富力06年在成都投資的熊貓城，07年在上海存儲(chǔ)的70萬平米土地，也都沒有得到回報(bào)，算是做了賠本的買賣。這時(shí)的富力也逐漸失去華南五虎的地位（恒大、碧桂園、雅居樂、合生）

二、富力的轉(zhuǎn)變求生

2013年時(shí)，富力在行業(yè)中的排名已經(jīng)降到16，萬科的銷售業(yè)績(jī)已經(jīng)比得上4個(gè)富力。富力開始謀求改變現(xiàn)狀。2013年，富力第二次大規(guī)模購(gòu)買土地，當(dāng)年新增土地儲(chǔ)備2000萬平方米，重點(diǎn)擴(kuò)大非一線城市的投資。這時(shí)富力的凈負(fù)債率也來到110%。2013年國(guó)家加大對(duì)二三線樓市的調(diào)控，富力再次受到影響，面臨嚴(yán)重的庫(kù)存壓力和增長(zhǎng)率的幾乎停滯。

之后富力提出了多元化經(jīng)營(yíng)的策略，標(biāo)志性事件就是2017年富力收購(gòu)了77家萬達(dá)酒店，其中包括大連萬達(dá)中心寫字樓，交易金額到達(dá)189.55億人民幣。很明顯富力想通過發(fā)展自持物業(yè)來減輕房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)和影響，收購(gòu)?fù)耆f達(dá)的酒店后，富力在酒店、商城和寫字樓的資產(chǎn)占到整體的近1/5。這次的收購(gòu)讓富力的負(fù)債率進(jìn)一步上升。

事實(shí)上，富力在酒店業(yè)務(wù)方面的經(jīng)營(yíng)也是處于虧損狀態(tài)。2016年凈虧損1.8億、2017年凈虧損1.5億，2018年完成收購(gòu)后營(yíng)業(yè)額上漲了10億，但依然虧損1.8億。房地產(chǎn)方面，前兩年房地產(chǎn)政策稍有放松，富力的銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，帶動(dòng)盈利能力的回升，但是由于富力的高債務(wù)，使得整體的收益不是特別明顯。

三、債務(wù)問題制約富力前行

富力的債務(wù)率一直位于同行前列，最近10年的平均凈負(fù)債率水平中，富力以127%位居第二。第一名是恒大，負(fù)債率到達(dá)240%，之后是融創(chuàng)、綠城和保利。

這也能夠看出，富力的經(jīng)營(yíng)策略是高儲(chǔ)備，高負(fù)債，通過長(zhǎng)期儲(chǔ)備土地到達(dá)升值的目的，當(dāng)然之前行業(yè)里延長(zhǎng)房產(chǎn)開發(fā)周期，“坐地起價(jià)”的現(xiàn)象是普遍存在的。不過隨著政策的調(diào)控，高儲(chǔ)備、高負(fù)債可能也意味著高風(fēng)險(xiǎn)。行業(yè)里的萬科、中海的負(fù)債率就低得很多，經(jīng)營(yíng)之道也更穩(wěn)健。

2021年，富力也似乎意識(shí)到其中的風(fēng)險(xiǎn)，年報(bào)里指出富力要在2021年降低負(fù)債。降低負(fù)債最快、最簡(jiǎn)單的辦法就是出售資產(chǎn)，富力也的確這樣做了，廣州富力國(guó)際空港物流園70%的權(quán)益出售，收入60億，廣州寫字樓等物業(yè)的交易回款也將近60億。

同時(shí)李思廉（富力董事長(zhǎng)）也表示，價(jià)格合適將繼續(xù)出售商場(chǎng)、寫字樓、酒店等資產(chǎn)。此外富力在2021年減少了四成的員工，當(dāng)然一部分原因是變賣的物業(yè)。

盡管賣了這么多，富力的凈負(fù)債還是高達(dá)130%，非受限現(xiàn)金短債比0.4，依然是屬于紅檔企業(yè)。李思廉表示，公司賬面有充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備，有望在一年內(nèi)將債務(wù)降到100%以下，并在2022年退出“紅檔”。

結(jié)語

實(shí)際上富力面臨的壓力和挑戰(zhàn)還是十分巨大的，房地產(chǎn)行業(yè)的前景已經(jīng)不太明朗，而企業(yè)的“紅檔”在政策上面只會(huì)更加受限。富力之前的一系列舉措并沒有起到很好的作用，在決策方面仍然缺少前瞻性。